Wat zijn je privacyrechten bij bezichtigingen?

In de krappe Nederlandse woningmarkt van 2026 is de druk op woningzoekenden en zittende huurders enorm. Tijdens het proces van verhuur of verkoop zijn bezichtigingen een noodzakelijk onderdeel, maar dit is ook het moment waarop privacyrechten vaak onder druk komen te staan. Of je nu de huidige bewoner bent die de woning moet openstellen, of een potentiële nieuwe huurder die wordt onderworpen aan een screening: de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en het recht op de onaantastbaarheid van de woning bieden je in 2026 strikte bescherming.

Privacy bij bezichtigingen valt uiteen in twee categorieën: de privacy van de zittende bewoner en de gegevensprivacy van de kijker. In dit artikel analyseren we de juridische grenzen van wat een verhuurder of makelaar mag eisen en waar ji rechten beginnen.

Het recht van de zittende huurder: Geen open huis zonder toestemming

Het meest fundamentele privacyrecht van een zittende huurder is het recht op ongestoord woongenot. Hoewel de wet bepaalt dat een huurder medewerking moet verlenen aan bezichtigingen voor verkoop of nieuwe verhuur (Artikel 7:203 BW), betekent dit niet dat de verhuurder onbeperkte toegang heeft.

In 2026 zijn de regels voor toegang tot de woning zeer scherp:

• Toestemming is vereist: De verhuurder of makelaar mag de woning nooit betreden zonder expliciete toestemming van de huurder, ook niet met een reservesleutel. Doet men dit wel, dan is er sprake van huisvredebreuk.
• Redelijke tijden: Bezichtigingen moeten ruim van tevoren worden aangekondigd (doorgaans minimaal 48 uur) en moeten plaatsvinden op redelijke tijden. De huurder is niet verplicht om de woning op zondagen of laat in de avond open te stellen.
• Aantal bezoekers: De huurder mag eisen dat het aantal kijkers per ronde beperkt blijft om de veiligheid en privacy van zijn persoonlijke eigendommen te waarborgen.

Privacy van persoonlijke bezittingen tijdens de ronde

Tijdens een bezichtiging blijft de woning de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Dit betekent dat kijkers en makelaars niet het recht hebben om alles zomaar te inspecteren.

Kijkers mogen kasten die bij de woning horen (zoals inbouwkasten) bekijken, maar zij hebben niets te zoeken in de persoonlijke meubelstukken, lades of administratie van de huurder. De verhuurder is in 2026 verantwoordelijk voor het gedrag van de kijkers. In de praktijk betekent dit dat de makelaar toezicht moet houden om te voorkomen dat er foto's worden gemaakt waarop persoonlijke bezittingen, familieportretten of waardevolle spullen van de huidige bewoner zichtbaar zijn. Het ongevraagd fotograferen van het interieur van een bewoonde woning is een ernstige schending van de privacy.

Gegevensprivacy van de potentiële huurder (Screening)

Voor degenen die een woning komen bezichtigen, begint de privacystrijd vaak al vóór de afspraak. In 2026 proberen veel makelaars vooraf zoveel mogelijk data te verzamelen om kandidaten te filteren. De AVG stelt hier echter duidelijke grenzen aan via het principe van 'minimale gegevensverwerking'.

Een verhuurder mag bij een eerste bezichtiging niet vragen om een kopie van ji paspoort, ji volledige loonstrook of een bankafschrift. Dit zijn gevoelige gegevens die pas relevant worden op het moment dat er een daadwerkelijke intentie is om een contract te tekenen. In 2026 is het verboden voor verhuurders om een "pre-screening" te doen waarbij kandidaten hun BSN-nummer of volledige financiële handel en wandel moeten uploaden enkel om een tijdslot voor een bezichtiging te bemachtigen. Pas in de laatste fase van de selectie mag er gericht om bewijs van inkomen worden gevraagd.

De autoriteit persoonsgegevens en zwarte lijsten

Een specifiek risico in 2026 is het gebruik van (informele) zwarte lijsten door verhuurders. Sommige verhuurders proberen tijdens of na een bezichtiging informatie te verzamelen over het "gedrag" of de "betrouwbaarheid" van een kijker om deze te delen in besloten groepen.

Dit is onder de AVG strikt verboden. Persoonsgegevens over iemands gedrag of reputatie mogen niet zonder wettelijke basis worden verwerkt. De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) houdt in 2026 streng toezicht op verhuurdersplatforms. Als kijker heeft je het recht op inzage: je mag de verhuurder vragen welke gegevens over je zijn vastgelegd en met welk doel. Wordt je afgewezen na een bezichtiging? Dan mag je vragen op basis van welke objectieve criteria dit is gebeurd, om uit te sluiten dat er onrechtmatige persoonskenmerken zijn gebruikt.

Cameratoezicht en slimme deurbellen

Een relatief nieuw privacyvraagstuk in 2026 is de aanwezigheid van camera's tijdens bezichtigingen. Zowel de huidige huurder als de verhuurder kunnen camera's hebben hangen (bijvoorbeeld een Ring-deurbel of beveiligingscamera's binnen).

De regels zijn hierbij tweeledig:

• De bewoner mag camera's in de woning hebben voor beveiliging, maar hij moet de kijkers hierover vooraf informeren. Het stiekem opnemen van gesprekken tussen kijkers en de makelaar is een schending van de privacy van de bezoekers.
• De verhuurder mag in een bewoonde woning geen actieve camera's hebben die de huurder bespieden. Tijdens een bezichtiging mogen camera's van de eigenaar niet worden gebruikt om de kijker heimelijk te observeren of te profileren zonder dat dit expliciet is gemeld en hiervoor een dringende noodzaak bestaat.

Het recht op verwijdering (Vergetelheid)

Nadat de bezichtiging heeft plaatsgevonden en de woning aan iemand anders is verhuurd, hebben de afgewezen kandidaten in 2026 het 'recht op vergetelheid'.

Verhuurders en makelaars mogen de verzamelde gegevens (zoals naam, telefoonnummer en e-mail) niet onbeperkt bewaren. Zodra het doel van de gegevensverwerking (het vinden van een huurder) is bereikt, moeten de gegevens van de andere kandidaten binnen een redelijke termijn (meestal vier weken) worden verwijderd, tenzij er toestemming is gegeven om de gegevens in een portefeuille te houden voor toekomstig aanbod. In 2026 is dit een belangrijk aandachtspunt, omdat onnodige dataretentie het risico op identiteitsfraude vergroot.

Privacy bij bezichtigingen is een balans tussen de zakelijke belangen van de verhuurder en de persoonlijke integriteit van zowel de zittende bewoner als de nieuwe kandidaat. In 2026 biedt de wet de handvaten om deze balans te bewaken, mits je weet waar je de grens moet trekken.