Hoe vecht je een illegale huurverhoging aan?

In de Nederlandse woningmarkt van 2026 zijn de regels rondom huurprijzen strenger dan ooit. Met de volledige implementatie van de Wet betaalbare huur en de jaarlijkse vaststelling van maximale verhogingspercentages, hebben huurders in alle segmenten, sociaal, middenhuur en de vrije sector, krachtige juridische middelen om zich te verweren tegen excessieve prijsstijgingen. Toch proberen verhuurders regelmatig om de grenzen op te zoeken, hopend dat huurders niet op de hoogte zijn van hun rechten.

Het aanvechten van een illegale huurverhoging vereist een gestructureerde aanpak. In dit artikel leggen we uit hoe je in 2026 controleert of een verhoging onrechtmatig is en welke stappen je moet ondernemen om deze met succes aan te vechten.

Controleer de wettelijke maxima van 2026

De eerste stap is het verifiëren van het percentage dat de verhuurder voorstelt. In 2026 zijn de toegestane verhogingen wettelijk gekoppeld aan de inflatie of de CAO-loonontwikkeling, afhankelijk van het type woning dat je huurt.

Voor het jaar 2026 gelden de volgende maximale percentages:

• Vrije sector: Maximaal 4,4% (gebaseerd op inflatie + 1%).
• Middenhuur: Maximaal 6,1% (gebaseerd op loonontwikkeling + 1%).
• Sociale huur: Maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026 (voor huren boven € 350).

Indien het voorstel van de verhuurder boven deze percentages ligt, is de verhoging in de basis illegaal. Let op: staat er in je huurcontract een lager percentage afgesproken? Dan is dat lagere percentage leidend. De wet fungeert hier als een "plafond", niet als een standaard die contractuele afspraken mag overrulen.

Beoordeel de procedurele eisen

Een huurverhoging is niet alleen illegaal als het bedrag te hoog is, maar ook als de verhuurder zich niet aan de formele regels houdt. In 2026 moet een verhoging voorstel aan strikte eisen voldoen om geldig te zijn.

• De aankondigingstermijn: Bij sociale huurwoningen moet je het voorstel minimaal twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk hebben ontvangen. Krijg je de brief pas in juni voor een verhoging per 1 juli? Dan kun je de verhoging weigeren of laten opschuiven.
• Frequentie: De huur mag in principe slechts één keer per twaalf maanden worden verhoogd. Er zijn uitzonderingen, zoals na een ingrijpende verduurzaming van de woning, maar de jaarlijkse indexatie is strikt gelimiteerd tot één moment per jaar.
• Inhoud van het voorstel: Het voorstel moet de oude huurprijs, de nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging en de ingangsdatum bevatten. Ook moet er duidelijk vermeld staan hoe je bezwaar kunt maken.

Bezwaar maken bij de verhuurder

Indien je hebt vastgesteld dat de verhoging onrechtmatig is, is de volgende stap het indienen van een formeel bezwaarschrift bij de verhuurder. Doe dit altijd vóór de datum waarop de verhoging zou moeten ingaan.

In je bezwaarbrief geef je specifiek aan waarom je niet akkoord gaat. Dit kan zijn omdat het percentage boven het wettelijk maximum ligt, omdat de woning ernstige onderhoudsgebreken vertoont (wat een reden kan zijn voor huurbevriezing), of omdat de aankondiging te laat was. Je kunt hiervoor gebruikmaken van modelbrieven van het Juridisch Loket of de Woonbond. In 2026 is het ook raadzaam om te controleren of je woning in het juiste segment valt; als een woning door het puntensysteem (WAS) eigenlijk sociale huur zou moeten zijn, maar als vrije sector wordt verhuurd, is de verhoging vaak direct aanvechtbaar.

De Huurcommissie inschakelen

Als de verhuurder je bezwaar afwijst of niet reageert, hoef je de verhoging niet zomaar te betalen. De procedure verschilt in 2026 licht per sector, maar de kern blijft dat een onafhankelijke partij moet oordelen.

• Sociale huur: Als jij schriftelijk bezwaar hebt gemaakt, moet de verhuurder binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie stappen om de verhoging te laten toetsen. Doet de verhuurder dit niet? Dan vervalt de verhoging automatisch.
• Vrije sector en Middenhuur: Hier moet je vaak zelf actie ondernemen. Als je er met de verhuurder niet uitkomt, kun je de Huurcommissie vragen om een uitspraak over de redelijkheid van de verhoging. Dit moet je binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum.

De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Blijkt de verhoging illegaal, dan wordt de huurprijs vastgesteld op het wettelijk toegestane niveau of zelfs bevroren.

Wat te doen bij "stilzwijgend" bezwaar?

Een risicovolle maar effectieve methode in 2026 is het niet betalen van de verhoging (terwijl je de oude huur wel blijft betalen). Dit wordt gezien als een vorm van bezwaar. De verhuurder moet je dan binnen drie maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinneringsbrief (rappelbrief) sturen.

Ontvang je deze herinnering, dan heb je vanaf dat moment nog één maand de tijd om alsnog de Huurcommissie in te schakelen. Wordt de herinnering niet of te laat gestuurd, dan is de huurverhoging juridisch niet tot stand gekomen. Let wel op: deze route vereist stalen zenuwen en een goede administratie, aangezien je bij ongelijk achteraf alsnog de verhoging met terugwerkende kracht moet betalen, inclusief eventuele procedurekosten van € 25.

Uitzondering: Huurverhoging na woningverbetering

Het is belangrijk om te weten dat verhuurders in 2026 de huur extra mogen verhogen na verbeteringen aan de woning, zoals isolatie, een nieuwe keuken of zonnepanelen. Dit staat los van de jaarlijkse huurverhoging.

Deze verhoging is echter alleen legaal als de verbeteringen leiden tot meer wooncomfort en als jij als huurder vooraf schriftelijk akkoord bent gegaan met zowel de werkzaamheden als de bijbehorende huurverhoging. Een verhuurder mag regulier onderhoud (zoals het schilderen van de kozijnen of het repareren van een lekkage) nooit gebruiken als reden voor een huurverhoging. Gebeurt dit wel, dan is dat een directe grond voor een succesvolle uitdaging bij de Huurcommissie.

Door alert te blijven op de percentages en de procedurele regels, voorkom je dat je maandelijks te veel betaalt. De wet staat in 2026 stevig aan de kant van de goed geïnformeerde huurder