Wonen in den haag in 2026: De zee binnen handbereik, maar is het nog betaalbaar?

Den haag, de enige grote Nederlandse stad aan de kust, oefent in 2026 een onweerstaanbare aantrekkingskracht uit op woningkopers. De combinatie van politieke macht, internationale allure en de zilte zeelucht van Scheveningen en kijkduin maakt de stad uniek. Maar met de aanhoudende krapte op de woningmarkt en de aangescherpte duurzaamheidseisen van 2026, stellen veel kopers zich de vraag: is een woning in de hofstad nog wel te financieren, of betaal je een onoverkomelijke 'zee-taks'?

Als aankoopadviseur zie ik de Haagse markt dagelijks veranderen. Het is een stad van contrasten, waar statige herenhuizen in het Statenkwartier zij aan zij staan met hypermoderne verduurzamingsprojecten in de Binckhorst.

De status van de haagse markt in 2026

In 2026 is Den haag definitief uit de schaduw van Amsterdam getreden. De prijzen in de stad zijn de afgelopen twee jaar gestaag doorgegroeid, gedreven door een tekort aan kwalitatief hoogwaardige woningen met een gunstig energielabel.

• De zee-factor: Woningen binnen een straal van 15 minuten fietsen van het strand (Scheveningen, Duindorp en de Vogelwijk) kennen in 2026 een prijs-premium van gemiddeld 15% tot 20% ten opzichte van woningen die verder landinwaarts liggen.
• Internationale druk: De aanwezigheid van internationale hoven en ambassades zorgt voor een stabiele stroom van kapitaalkrachtige expats, wat de huur- en koopprijzen in het middensegment (tussen de €450.000 en €700.000) hoog houdt.

De startersvrijstelling: Een zegen voor de Haagse koper?

Met de verhoogde grens voor de startersvrijstelling van €555.000 in 2026, vallen veel populaire Haagse wijken net wel of net niet binnen het bereik van de overdrachtsbelasting-vrijstelling.

• In de prijzen: In wijken als de Vruchtenbuurt, Leyenburg en delen van het Bezuidenhout kun je in 2026 nog steeds goede appartementen of kleinere eengezinswoningen vinden die onder de grens vallen.
• Buiten de boot: Wil je écht dicht bij zee wonen, zoals in de populaire Vogelwijk of het Belgisch park, dan schiet de prijs vaak voorbij de €600.000, waardoor je alsnog de volle mep aan overdrachtsbelasting betaalt.

De Energielabel-kloof aan de kust

In 2026 is het energielabel de belangrijkste factor geworden voor de betaalbaarheid van je maandlasten. Den Haag heeft veel historische bouw, wat prachtige gevels oplevert maar ook technische uitdagingen.

Waarschuwing van de expert: Veel klassieke Haagse woningen in Scheveningen hebben nog label E, F of G. Sinds de strengere regels van 2025 eisen banken vaak een verplicht 'verduurzamingsdepot' bij de aankoop van deze woningen. Dit betekent dat je bovenop je koopsom direct moet investeren in isolatie of een hybride warmtepomp om je financiering rond te krijgen.

Vergelijking: Nieuwbouw binckhorst vs. oud-scheveningen (2026)

‍

Kenmerk                                           Binckhorst (Nieuwbouw)                 Oud-Scheveningen (Bestaand)

Energielabel                              A++++ (Gasloos)                             Vaak E of F (Gas)

Prijs per $m^2$                         €5.800 - €6.400                               €6.200 - €7.100

Onderhoudskosten                  Laag (eerste 10 jaar)                        Hoog (zilt klimaat vreet aan verf)

Afstand tot zee                         20-25 min fietsen                              2-5 min wandelen

De verborgen parels van 2026

Is de kustwijk onbetaalbaar geworden? In 2026 kijken slimme kopers naar de wijken die profiteren van de 'golfbeweging' vanuit het centrum naar de zee.

• Loosduinen: Dit stadsdeel heeft een enorme transformatie ondergaan. Het ligt vlakbij het vernieuwde Kijkduin (dat in 2026 eindelijk volledig afgerond en luxe is), maar de prijzen liggen hier nog aanzienlijk lager dan in Scheveningen.
• De Binckhorst: Wat ooit een industriegebied was, is nu de hipste plek van de stad. Met de nieuwe snelle tramverbindingen ben je sneller bij de kust dan je denkt, terwijl je woont in een energiezuinige 'smart home'.

Brondata en snelheid: Het Haagse biedingsproces

In 2026 wordt in Den Haag bij meer dan 80% van de transacties gebruikgemaakt van brondata via systemen als Ockto. Omdat de markt voor woningen nabij de zee zo competitief is, heb je geen tijd meer voor traag papierwerk.

• Tip: Zorg dat je 'financiële paspoort' al gevalideerd is voordat je gaat bezichtigen. Verkopers in de gewilde kustgebieden geven in 2026 vaak de voorkeur aan een koper die direct kan aantonen dat de financiering (op basis van brondata) haalbaar is, zelfs boven een hoger bod met meer onzekerheid.

Erfpacht: De Haagse adder onder het gras

Een specifiek Haags aandachtspunt dat in 2026 nog steeds veel invloed heeft op de betaalbaarheid, is de erfpacht. Veel grond in Den Haag is eigendom van de gemeente.

• Eeuwigdurende erfpacht: Let goed op of de canon (de huur voor de grond) is afgekocht. In 2026 zijn banken extreem terughoudend met het financieren van woningen waar de erfpachtcanon binnenkort herzien wordt, omdat dit je maandlasten onvoorspelbaar maakt.

Praktische tips voor de Haagse woningzoeker

1. Kijk naar de wind: Wonen aan zee betekent meer onderhoud. In 2026 zijn de kosten voor schilderwerk en gevelreiniging gestegen; houd hier rekening mee in je maandelijkse buffer.
2. Benut de NHG: De NHG-grens is in 2026 ruim genoeg voor veel appartementen in Den Haag. Dit geeft je net dat beetje extra rentekorting dat wonen aan de kust betaalbaar houdt.
3. Check de parkeervergunning: In veel wijken nabij de zee is in 2025 en 2026 een strenger parkeerbeleid ingevoerd. Controleer of je bij de woning een vergunning kunt krijgen, of dat je bent aangewezen op dure parkeergarages.

Een realistische droom aan zee

Wonen in Den Haag in 2026 met de zee om de hoek is een droom die voor velen nog steeds werkelijkheid kan worden, mits je strategisch te werk gaat. Ja, de wijken direct aan de kust zijn prijzig en brengen energetische uitdagingen met zich mee. Maar door gebruik te maken van de startersvrijstelling tot €555.000 en uit te wijken naar opkomende stadsdelen als Loosduinen of de Binckhorst, krijg je 'the best of both worlds': de moderne gemakken van de stad en de vrijheid van de kust.

Den Haag blijft de stad van vrede en recht, maar in 2026 vooral de stad van slimme vastgoedkansen voor wie verder kijkt dan de eerste duinenrij.