Welke wetten beschermen de terugbetaling van de borg?

In het Nederlandse huurrecht van 2026 is de waarborgsom een van de meest besproken onderwerpen bij het beëindigen van een huurcontract. Voorheen was de terugbetaling van de borg vaak een bron van onzekerheid en langdurige discussies, maar door recente wetgeving, met name de Wet goed verhuurderschap en specifieke toevoegingen aan het Burgerlijk Wetboek, zijn de rechten van huurders aanzienlijk versterkt. De tijd dat een verhuurder de borg maandenlang zonder opgaaf van reden kon vasthouden, is definitief voorbij.

Dit artikel zet uiteen welke wettelijke kaders in 2026 bepalen hoe, wanneer en onder welke voorwaarden de borg moet worden terugbetaald.

Artikel 7:261 b BW: De wettelijke terugbetalingstermijn

De belangrijkste pijler onder de bescherming van de borg is Artikel 261 b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Sinds de invoering van deze bepaling is de termijn voor terugbetaling niet langer een punt van onderhandeling, maar een harde wettelijke eis.

Volgens dit artikel moet de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst restitueren, mits er geen sprake is van schade of achterstallige betalingen. Deze korte termijn is bedoeld om huurders te helpen bij de transitie naar een nieuwe woning, waar vaak opnieuw een borg moet worden voldaan. Indien er wél sprake is van verrekenbare kosten (zoals schade of achterstallige huur), moet het resterende bedrag uiterlijk binnen 30 dagen worden teruggestort. De wet dwingt de verhuurder hiermee tot snelheid en transparantie.

De Wet goed verhuurderschap

Naast het Burgerlijk Wetboek vormt de Wet goed verhuurderschap (Wgv) een cruciale beschermingslaag. Deze wet geeft gemeenten de bevoegdheid om actief te handhaven op het gedrag van verhuurders.

Onder de Wgv is vastgelegd dat een verhuurder de huurder schriftelijk moet informeren over de rechten en plichten met betrekking tot de borg. Een van de belangrijkste bepalingen in 2026 is de maximale hoogte van de borg: voor alle contracten afgesloten na 1 juli 2023 mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen. Vraagt een verhuurder meer? Dan handelt hij in strijd met de basisnormen van goed verhuurderschap. Huurders kunnen in 2026 misstanden direct melden bij een gemeentelijk meldpunt, waarna de gemeente sancties of boetes kan opleggen aan de verhuurder.

Bescherming tegen onterechte inhoudingen: Artikel 7:224 BW

Een veelvoorkomend conflict is de vraag wat er precies met de borg verrekend mag worden. Artikel 7:224 BW biedt hier de nodige bescherming tegen willekeur.

De wet stelt dat de huurder niet aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door "normale slijtage" of ouderdom. Verkleuring van de muren door zonlicht, lichte krassen op een oude vloer of het falen van een cv-ketel door ouderdom mogen nooit met de borg worden verrekend. De wet beschermt de huurder door de bewijslast grotendeels bij de verhuurder te leggen:

• De opnamestaat: Indien er bij aanvang van de huur geen beschrijving van de woning is gemaakt, wordt de huurder vermoed de woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huur is.
• Schriftelijke specificatie: De verhuurder is verplicht om bij elke inhouding een volledige en gespecificeerde kostenspecificatie (facturen of offertes) aan de huurder te overleggen. Zonder deze onderbouwing is de inhouding juridisch ongeldig.

De Wet betaalbare huur en servicekosten

In 2026 is de regelgeving rondom servicekosten nauw verbonden met de borg teruggave. De wet staat toe dat de verhuurder een deel van de borg inhoudt voor nog openstaande servicekosten of nutsvoorzieningen, maar alleen als dit redelijk en onderbouwd is.

De verhuurder mag niet de volledige borg achterhouden in afwachting van de jaarlijkse eindafrekening die pas maanden later komt. De wet schrijft voor dat de verhuurder slechts een proportioneel deel mag reserveren dat in verhouding staat tot het verwachte tekort. Misbruik van de servicekostenafrekening als excuus om de gehele borg vast te houden, wordt in 2026 door rechters en de Huurcommissie streng gesanctioneerd. Bovendien moet de verhuurder elk jaar een gespecificeerd overzicht van de werkelijke servicekosten verstrekken, wat controleerbaarheid garandeert.

5. Juridische middelen: Incassokosten en wettelijke rente

Wanneer een verhuurder de wettelijke termijnen van 14 of 30 dagen overschrijdt, treden aanvullende beschermende wetten in werking, zoals de Wet incassokosten (WIK).

Zodra de verhuurder in verzuim is (na het verstrijken van de wettelijke termijn en een schriftelijke aanmaning), heeft de huurder recht op:

• Wettelijke rente: De verhuurder moet rente betalen over de borgsom over de gehele periode dat deze te laat is terugbetaald.
• Buitengerechtelijke incassokosten: Indien de huurder een jurist of incassobureau moet inschakelen, komen de kosten hiervan volgens een wettelijk staffel voor rekening van de nalatige verhuurder.

Deze financiële prikkels zijn in het leven geroepen om te voorkomen dat verhuurders speculeren met het geld van de huurder. In 2026 fungeert dit als een effectief afschrikkingsmiddel tegen 'vergeten' betalingen.

De rol van de kantonrechter en handhaving

Hoewel de Huurcommissie veel geschillen beslecht, is voor de daadwerkelijke terugvordering van de borg in 2026 de kantonrechter de aangewezen instantie. Het Nederlandse procesrecht is zo ingericht dat procedures over de waarborgsom relatief laagdrempelig zijn.

De wet beschermt de huurder hier door strikte eisen te stellen aan de verhuurder tijdens de procedure. Kan de verhuurder geen getekend inspectierapport van zowel de aanvang als het einde van de huur overleggen? Dan wijst de rechter de claim van de verhuurder op schadevergoeding vrijwel altijd af. De combinatie van privaatrechtelijke bescherming (via de rechter) en publiekrechtelijke handhaving (via de gemeente en de Wgv) zorgt ervoor dat de borg in 2026 meer dan ooit wordt gezien als wat het is: een tijdelijk onderpand dat eigendom blijft van de huurder.