Wanneer moet je een bouwkundige keuring laten uitvoeren? De essentiële gids voor 2026

Het jaar 2026 heeft een nieuwe standaard gezet op de Nederlandse woningmarkt. Waar we een paar jaar geleden nog in blinde paniek overboden zonder enige voorwaarden, is de koper van nu een stuk kritischer geworden. De focus is verschoven van louter esthetiek naar structurele integriteit en energetische prestaties. Een van de belangrijkste instrumenten in je gereedschapskist als koper is de bouwkundige keuring.

Maar wanneer zet je dit instrument in? Is het een slotstuk van de onderhandelingen, of juist de start? In een markt waar funderingsproblematiek door wisselende grondwaterstanden en complexe verduurzamingseisen de boventoon voeren, is de timing van je keuring cruciaal voor je financiële gezondheid.

De bouwkundige keuring in 2026: Meer dan alleen stenen

Vroeger keek een inspecteur vooral naar rotte kozijnen en lekkende daken. In 2026 is het takenpakket uitgebreid. De moderne inspecteur beoordeelt ook de potentie voor een warmtepomp, de staat van de isolatie in relatie tot de nieuwe EU-normen en de stabiliteit van de fundering.

1. Vóór het uitbrengen van een definitief bod

In de huidige markt van 2026 zien we een trend: de meeloopkeuring. Hierbij loopt een inspecteur mee tijdens de tweede bezichtiging.

• Voordeel: Je weet exact wat je koopt voordat je je committeert. Dit geeft je een enorme voorsprong tijdens de onderhandelingen.
• Risico: Je maakt kosten (vaak rond de €350 - €500) voor een woning die je misschien niet krijgt.

2. Als ontbindende voorwaarde in het koopcontract

Dit is de meest gekozen route. Je brengt een bod uit onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Je spreekt hierbij een herstelbedrag af (bijvoorbeeld €5.000). Als uit het rapport blijkt dat het directe herstelwerk boven dit bedrag uitkomt, heb je het recht om de koop kosteloos te ontbinden of opnieuw te onderhandelen.

Belangrijke tip: In 2026 accepteren verkopers vrijwel altijd een voorbehoud voor een keuring, mits de termijn kort is (maximaal 5 werkdagen). Zorg dat je de inspecteur al stand-by hebt staan voordat je het bod doet.

Cruciale momenten: Wanneer is een keuring onmisbaar?

Bij woningen van vóór 1990

Hoewel veel woningen inmiddels gerenoveerd zijn, blijven oudere huizen risicovol. In 2026 zien we dat funderingsherstel een van de grootste kostenposten is geworden. Een keuring kan aan de hand van scheurvorming en lintvoegmetingen tijdig waarschuwen voor verzakkingen.

Bij woningen met een laag energielabel (E, F, G)

Banken zijn in 2026 uiterst streng. Een laag energielabel betekent vaak dat je verplicht bent om binnen twee jaar te verduurzamen. De bouwkundige keuring dient hier als basis voor je verduurzamingsplan. De inspecteur kan beoordelen of de huidige schil van de woning geschikt is voor een hoogtemperatuur of laagtemperatuur verwarmingssysteem.

Wanneer de verkoper geen 'Vragenlijst deel b' heeft

Als een verkoper de woning nooit zelf bewoond heeft (bijvoorbeeld bij een erfenis of beleggingspand), geldt vaak een niet-bewoningsclausule. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor gebreken die hij niet kende. In dit geval is een keuring je enige echte bescherming.

De kosten versus de baten in 2026

Veel starters twijfelen over de kosten van een keuring, zeker nu de andere kosten koper (zoals de taxatie en het hypotheekadvies) ook zijn gestegen. Laten we de balans opmaken in een handig overzicht.

Aspect                                                            Kostenindicatie (2026)                          Potentiële besparing

Standaard keuring                              €500 - €700                                         Voorkomt miskoop van tienduizenden euro's

Funderingsonderzoek                        €1.200 - €2.500                                   Beschermt tegen posten van €60.000+

(specialistisch)

Asbestinventarisatie                          €400                                                     Cruciaal bij renovatieplannen

Energielabel validatie                         Inbegrepen bij luxe keuring                Hogere leencapaciteit bij de bank

Wat als er gebreken naar voren komen?

Een rapport vol rode cirkels betekent niet direct dat je de koop moet afblazen. In 2026 gebruiken slimme kopers het rapport als onderhandelingstool.

1. Heronderhandelen over de prijs: Als er €10.000 aan achterstallig onderhoud wordt gevonden dat niet zichtbaar was tijdens de bezichtiging, is het redelijk om dit bedrag (deels) van de koopsom af te trekken.
2. Reparatie-eis: Je kunt de verkoper vragen de gebreken te herstellen vóór de overdracht. Laat dit altijd controleren tijdens de eindinspectie.
3. Depot bij de notaris: Bij twijfel over de uitvoering van herstel kan een deel van de koopsom in depot worden gehouden bij de notaris tot het gebrek is verholpen.

De rol van de bank en NHG in 2026

Wist je dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en veel banken een bouwkundige keuring verplicht stellen als de taxateur aangeeft dat de herstelkosten meer dan 10% van de marktwaarde bedragen? In 2026 is de koppeling tussen het taxatierapport en de bouwkundige keuring sterker dan ooit. Zonder een sluitend technisch rapport krijg je simpelweg de financiering niet rond als er twijfels zijn over de staat van het pand.

Praktisch stappenplan voor de timing

Om het maximale uit je keuring te halen, volg je deze tijdlijn:

• Stap 1 (Oriëntatie): Vraag tijdens de eerste bezichtiging naar bekende gebreken en de staat van de fundering.
• Stap 2 (Bod): Breng je bod uit onder voorbehoud van een bouwkundige keuring met een specifiek bedrag voor direct noodzakelijk herstel.
• Stap 3 (Planning): Plan de keuring in de wettelijke bedenktijd van drie dagen (indien mogelijk) of direct daarna.
• Stap 4 (Aanwezigheid): Zorg dat je zelf aanwezig bent bij de keuring. De inspecteur legt mondeling vaak meer uit dan er in het uiteindelijke droge rapport komt te staan.
• Stap 5 (Evaluatie): Bespreek het rapport met je aankoopmakelaar. Is de woning de investering nog waard?

De essentie

Wanneer moet je een bouwkundige keuring laten uitvoeren? Het korte antwoord is: altijd, tenzij je een gloednieuwe woning koopt met volledige garantie (en zelfs dan is een opleverkeuring raadzaam). In de complexe markt van 2026 is de keuring niet langer een optie, maar een noodzakelijke verzekering tegen financiële rampspoed.

De ideale timing is direct na de acceptatie van je bod, binnen de termijn van je ontbindende voorwaarden. Hiermee voldoe je aan je onderzoeksplicht en sta je juridisch en financieel ijzersterk.