Waarom zijn oudere huizen goedkoper in aanschaf?

In de zoektocht naar een eigen woning in 2026 valt een trend direct op: wie kijkt naar een karakteristiek pand uit de jaren '30 of een arbeiderswoning uit de jaren '50, ziet vaak een lagere vraagprijs dan bij een glimmend nieuwbouwproject of een woning van na 2010. Op het eerste gezicht lijkt dit een buitenkans. Je krijgt immers meer vierkante meters of een betere locatie voor minder geld.

Echter, op de woningmarkt bestaat er zelden een "gratis lunch". De lagere aanschafprijs van oudere woningen is geen toeval, maar een reflectie van de verborgen kosten, de risico’s en de veranderende eisen die de moderne maatschappij aan vastgoed stelt. Om te begrijpen waarom deze woningen "goedkoper" lijken, moeten we kijken naar de totale kosten van het bezit (de total cost of ownership), de staat van de bouw en de strengere regelgeving van vandaag.

De "Energie-kloof" en de wet betaalbare huur

De belangrijkste reden voor het prijsverschil in 2026 is zonder twijfel het energielabel. In het verleden was een label slechts een formaliteit, maar vandaag de dag bepaalt het direct de marktwaarde.

• Isolatiekosten: Oudere huizen zijn vaak gebouwd in een tijd dat energie goedkoop was en isolatie nauwelijks bestond. Spouwmuren ontbreken vaak, daken zijn niet geïsoleerd en er zit enkel glas in de kozijnen. Om een woning uit 1950 naar het comfortniveau van 2026 te brengen, is vaak een investering van €50.000 tot €80.000 nodig. De markt verdisconteerd deze toekomstige kosten direct in de vraagprijs.
• Hypotheeknormen: Banken zijn strenger geworden. Voor een woning met een slecht energielabel (E, F of G) kun je in 2026 vaak minder lenen, of je krijgt alleen de volledige financiering als je een deel van de lening verplicht besteedt aan verduurzaming. Dit beperkt de groep potentiële kopers, wat de prijs drukt.

Achterstallig onderhoud en slijtage

Een huis is een levend organisme dat slijt. Bij een woning van zestig jaar oud zijn bepaalde elementen simpelweg aan het einde van hun technische levensduur, zelfs als het huis er op het eerste gezicht "netjes" uitziet.

• Onzichtbare gebreken: Denk aan verouderde elektrische bedrading (vaak nog zonder aardlekschakelaars), loden waterleidingen of graspijpen in het riool die op instorten staan. Het vervangen van dit soort vitale systemen is arbeidsintensief en duur.
• De fundering: Vooral in steden als Amsterdam, Rotterdam en Dordrecht kampen oudere panden met funderingsproblemen door palenpest of een dalende grondwaterstand. Een funderingsherstel kan makkelijk €100.000 kosten. Kopers nemen dit risico mee in hun bod, wat de gemiddelde prijs van oudere bouw omlaag haalt.

Indeling en functionaliteit

De manier waarop we wonen is in de afgelopen decennia radicaal veranderd. Oudere huizen zijn vaak gebouwd met een indeling die niet meer aansluit bij de wensen van de moderne bewoner.

• Kleine kamers en hokjes: Waar we nu houden van open keukens en grote leefruimtes, werden huizen vroeger opgedeeld in kleine, afgesloten kamers om de warmte beter vast te houden. Het doorbreken van muren vereist vaak dure constructieve aanpassingen met stalen balken.
• Gebrek aan bergruimte en sanitair: Oudere woningen hebben vaak een piepkleine badkamer en geen ruimte voor een wasmachine of een warmtepompinstallatie. De kosten om deze ruimtes te moderniseren en uit te bouwen, maken de initiële koopprijs lager.

De regelgeving en asbest

Huizen die gebouwd zijn tussen 1950 en 1994 bevatten vaak asbest in daken, schoorstenen of vloerzeil. In 2026 is de regelgeving rondom asbestverwijdering extreem streng. Het saneren van asbest is een kostbare aangelegenheid die alleen door gecertificeerde bedrijven mag worden uitgevoerd. Omdat kopers weten dat ze bij een toekomstige verbouwing tegen deze kosten aanlopen, drukt dit de huidige waarde van het vastgoed.

De verhouding tussen grond en opstal

Soms is een ouder huis goedkoper omdat de waarde bijna volledig in de grond zit en de "opstal" (het huis zelf) door de markt als waardeloos of zelfs als een last wordt gezien. In sommige gevallen is de vraagprijs gebaseerd op de waarde van het kavel minus de sloopkosten van de oude woning. Bij nieuwbouw daarentegen betaal je voor de nieuwste materialen, de modernste technieken en de garantie van de aannemer, wat de prijs per vierkante meter opdrijft.

De afweging: is een oudere woning een verstandige aankoop?

Het feit dat oudere huizen vaak een lagere aankoopprijs hebben, betekent niet dat ze per se voordeliger zijn. Het is in wezen een verschuiving van kapitaal: bij nieuwbouw betaal je de bank de volledige prijs via je hypotheek, terwijl je bij oudere huizen de "volledige prijs" verdeelt over de aannemer, loodgieter en energierekening.

Toch blijft de charme van een karaktervol pand voor velen onweerstaanbaar. De hoge plafonds en de historische locatie zijn kwaliteiten die zelden te vinden zijn in nieuwbouwprojecten. Bovendien biedt de lagere instapprijs een unieke kans voor kopers met een kleiner budget die bereid zijn de handen uit de mouwen te steken en stap voor stap hun huis en vermogen op te bouwen.

‍

Gouden tip: Laat bij een ouder huis altijd een bouwkundige keuring uitvoeren en vraag specifiek naar een asbest- en funderingscheck. Alleen dan weet je of de lagere prijs een echt koopje is of een financiële valkuil.