Waarom stijgen de servicekosten in appartementencomplexen?

Wie in 2026 de jaarafrekening van zijn appartement of studio opent, krijgt vaak te maken met een onaangename verrassing: de servicekosten zijn fors gestegen. Voorheen was dit een relatief stabiele post van enkele tientallen euro's, maar in het huidige economische klimaat zien we stijgingen van 15% tot soms wel 40% ten opzichte van twee jaar geleden. Of je nu huurt of als eigenaar lid bent van een Vereniging van Eigenaren (VvE), de druk op de maandelijkse lasten is voelbaar.

Deze stijging is geen incident, maar het resultaat van een 'perfecte storm' aan factoren: van explosieve stijgingen in verzekeringspremies tot de noodzakelijke verduurzaming van collectieve systemen. In dit artikel analyseren we de dieperliggende oorzaken achter de stijgende servicekosten in 2026.

De explosie van verzekeringspremies en herbouwwaarden

Een van de meest onderschatte factoren achter de stijgende servicekosten is de opstalverzekering. In 2026 zijn de kosten voor het verzekeren van een appartementencomplex drastisch toegenomen.

• Herbouwwaarde: Door de gestegen kosten van bouwmaterialen en arbeid is de theoretische prijs om een gebouw na een brand volledig te herbouwen enorm gestegen. Verzekeraars hebben hun premies hierop aangepast.
• Schadehistorie en klimaat: Door de toename van extreem weer (wateroverlast en storm) keren verzekeraars vaker uit. Dit risico wordt doorberekend aan de collectieve polissen van VvE’s en verhuurders.
• Preventie-eisen: Verzekeraars stellen in 2026 strengere eisen aan de elektrische veiligheid van gemeenschappelijke ruimten en de opslag van e-bikes, wat vaak leidt tot extra inspectiekosten of premieverhogingen.

Energie voor gemeenschappelijke ruimten en installaties

Hoewel de individuele energierekening voor veel huishoudens in 2026 is gestabiliseerd, blijven de collectieve energiekosten een zorgenkindje. De servicekosten dekken namelijk de elektriciteit voor de lift, de verlichting in de gangen, de mechanische ventilatie en de eventuele collectieve verwarmingsketel.

Veel appartementencomplexen hebben in 2026 te maken met het aflopen van oude, gunstige energiecontracten. De nieuwe contracten voor grootverbruikers bevatten vaak hogere vastrechten en minder gunstige tarieven dan voorheen. Bovendien zorgt de trend naar meer elektrische apparatuur in gemeenschappelijke ruimten (zoals laadpalen in de parkeerkelder) voor een hoger basisverbruik dat over alle bewoners wordt verdeeld.

3. De factor arbeid: Onderhoud en schoonmaak

In 2026 kampen we in Nederland met een structureel tekort aan vakpersoneel. Dit heeft directe gevolgen voor de kosten van de diensten die via de servicekosten worden afgerekend.

• Schoonmaak en glasbewassing: De lonen in de schoonmaaksector zijn gestegen om personeel te behouden. Omdat schoonmaak een arbeidsintensieve post is in de servicekosten, ziet je dit direct terug in het maandbedrag.
• Technisch onderhoud: Het laten onderhouden van een lift, automatische deuren of een collectief ventilatiesysteem is in 2026 aanzienlijk duurder geworden. Gespecialiseerde monteurs rekenen hogere uurtarieven en de prijzen voor reserveonderdelen zijn door wereldwijde schaarste gestegen.
• Tuinonderhoud: Voor complexen met een gezamenlijke tuin of binnentuin zijn de kosten voor hoveniersdiensten eveneens toegenomen door hogere brandstofkosten voor machines en gestegen loonlasten.

Verduurzaming en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Voor eigenaren in een VvE is de wettelijke verplichting om te reserveren voor onderhoud in 2026 strenger geworden. Het Meerjarenonderhoudsplan is niet langer een statisch document, maar een dynamische gids voor verduurzaming.

Om te voldoen aan de klimaatdoelstellingen van 2030 en 2050, moeten VvE’s nu al beginnen met sparen voor grote investeringen zoals dakisolatie, HR+++ glas in gemeenschappelijke delen en het verzwaren van de elektriciteitsaansluiting. De maandelijkse bijdrage aan het reservefonds, die onderdeel is van de servicekosten, moet daarom omhoog om te voorkomen dat bewoners in de toekomst in één keer duizenden euro’s moeten bijstorten.

5. Beheerkosten en administratie

Het beheren van een appartementencomplex is in 2026 juridisch en administratief ingewikkelder dan tien jaar geleden. Wetgeving zoals de Wet goed verhuurderschap en nieuwe regelgeving rondom brandveiligheid en privacy (AVG) zorgen voor een hogere werklast voor vastgoedbeheerders en VvE-bestuurders.

Professionele beheerders hebben hun tarieven verhoogd om deze complexiteit op te vangen. Hoewel dit vaak maar een klein percentage van de totale servicekosten is, draagt het bij aan de cumulatieve stijging die de bewoner onderaan de streep ziet.

Hoe controleert je of de stijging terecht is?

In 2026 hebben huurders en eigenaren meer instrumenten om de servicekosten te controleren. Een verhuurder is wettelijk verplicht om jaarlijks een gespecificeerde afrekening te sturen waarbij de werkelijke kosten worden vergeleken met de betaalde voorschotten.

Huurders kunnen bij twijfel naar de Huurcommissie stappen voor een servicekosten-check. Eigenaren hebben tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE stemrecht over de begroting. Het is essentieel om te controleren of er geen kosten worden doorberekend die eigenlijk onder het 'groot onderhoud' vallen (zoals het vervangen van een liftmotor), want dat mag bij huurders niet via de servicekosten worden afgerekend.

De stijgende servicekosten zijn een reflectie van een duurdere, complexere maatschappij waarin we hogere eisen stellen aan veiligheid, comfort en duurzaamheid van onze gebouwen. Hoewel de stijging pijnlijk is voor de portemonnee, is het vaak de prijs voor het behoud van de waarde en de leefbaarheid van het appartementencomplex.