Waarom ontstaan geschillen over de borgtocht zo vaak?

Het einde van een huurperiode zou idealiter een moment van afsluiting moeten zijn: de sleutels worden ingeleverd, de verhuizing is voltooid en de borg wordt teruggestort. In de praktijk blijkt dit echter een van de meest conflictgevoelige momenten van de hele huurcyclus. In 2026, met de volledige implementatie van de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap, zijn de regels weliswaar aangescherpt, maar de discussies aan de keukentafel bij de eindinspectie zijn er niet minder om geworden.

Het achterhouden van de waarborgsom is voor veel huurders een bron van frustratie, terwijl verhuurders het zien als hun enige instrument om zich te beschermen tegen financiële schade. Maar waarom escaleert dit zo vaak?

Het grijze gebied: Slijtage versus schade

De meest voorkomende oorzaak van geschillen in 2026 blijft de interpretatie van "normale slijtage". De wet stelt dat een huurder niet verantwoordelijk is voor de achteruitgang van de woning door regulier dagelijks gebruik. Echter, wat de een ziet als een onvermijdelijke kras op de parketvloer na drie jaar wonen, ziet de ander als nalatigheid die professioneel hersteld moet worden.

• Subjectiviteit: Er bestaat geen universele meetlat voor "normaal". Een verhuurder die de woning in absolute nieuwstaat wil herstellen voor een volgende huurder (vaak om de maximale punten in het WWS-stelsel te behouden), zal kritischer kijken dan een huurder redelijk vindt.
• Gebrek aan bewijs: Geschillen ontstaan vaak omdat er bij aanvang geen gedetailleerd inspectierapport (nulmeting) met foto's is opgesteld. Zonder bewijs van de staat bij incheck is het in 2026 juridisch bijna onmogelijk voor een verhuurder om schade te verhalen, maar dat weerhoudt velen er niet van om het toch te proberen.

De schoonmaakstandaard

Schoonmaakkosten zijn een klassieke "borg-eter". Verhuurders houden vaak een deel van de borg in omdat de woning niet "bezemschoon" of "professioneel gereinigd" zou zijn opgeleverd.

In 2026 zien we dat verhuurders, mede door de strengere regelgeving van de Wet goed verhuurderschap, vaker proberen om de kosten voor een gespecialiseerd schoonmaakbedrijf op de vertrekkende huurder te verhalen. Huurders daarentegen vinden vaak dat ze aan hun plicht hebben voldaan als het zichtbare vuil is verwijderd. Omdat "schoon" een relatief begrip is, leidt dit zonder harde afspraken in het huurcontract vrijwel altijd tot onenigheid.

Onduidelijkheid over de wettelijke termijnen

Sinds de wetswijzigingen van de afgelopen jaren zijn verhuurders gebonden aan strikte terugbetalingstermijnen. In 2026 is de regel als volgt:

• 14 dagen: De borg moet binnen twee weken na het einde van de huur worden terugbetaald als er geen sprake is van schade of achterstanden.
• 30 dagen: Als er wel schade is of als er nog servicekosten openstaan, heeft de verhuurder maximaal 30 dagen de tijd om de resterende borg (na verrekening met een gespecificeerde factuur) terug te storten.

Veel geschillen ontstaan simpelweg omdat verhuurders deze termijnen negeren of omdat ze wachten op de definitieve eindafrekening van de energieleverancier. Hoewel dat laatste logisch lijkt, mag de verhuurder in 2026 niet de volledige borg gijzelen voor een nog onbekende energierekening als de rest van de oplevering in orde was.

4. De impact van de wet betaalbare huur (2026)

Een nieuwe factor in de toename van geschillen is de economische druk op particuliere verhuurders. Door de regulering van de middenhuur zijn de marges voor veel beleggers kleiner geworden.

Sommige verhuurders proberen in 2026 creatief te zijn met de waarborgsom om gederfde inkomsten te compenseren. Dit uit zich in het in rekening brengen van "administratiekosten" voor de eindinspectie of het verhalen van klein onderhoud dat wettelijk gezien voor rekening van de verhuurder komt. Huurders zijn echter mondiger geworden en maken sneller gebruik van het gemeentelijk meldpunt of de Huurcommissie, wat de kans op een formeel geschil vergroot.

Slechte communicatie en administratie

Vaak is de kern van het probleem niet kwade wil, maar een gebrek aan professionele administratie.

• Geen tussentijdse inspectie: In 2026 is de "voorinspectie" (twee weken voor vertrek) essentieel. Als deze wordt overgeslagen, wordt de huurder pas bij de allerlaatste sleuteloverdracht geconfronteerd met gebreken. Hierdoor heeft de huurder geen kans meer om zelf herstellingen uit te voeren (wat vaak goedkoper is), wat leidt tot een directe inhouding op de borg.
• Verrekening zonder specificatie: Een verhuurder die simpelweg € 500 inhoudt "voor diverse kosten" zonder facturen of een urenverantwoording te tonen, handelt in 2026 onrechtmatig. Het gebrek aan transparantie is de snelste weg naar een juridische procedure.

Hoe je geschillen over de borg voorkomt

Hoewel de wetgeving in 2026 de huurder beter beschermt, blijft voorkomen beter dan genezen. De sleutel ligt in de documentatie vanaf dag één. Een waarborgsom mag nooit gebruikt worden als een algemene reservepot voor de verhuurder; het is een specifiek onderpand voor schade en achterstallige betalingen.

Wanneer beide partijen begrijpen dat de borgtocht een juridisch gelabeld bedrag is en geen onderhandelingsruimte voor de huurprijs, verdwijnen de meeste frictiepunten. Transparantie over wat er precies verwacht wordt bij de oplevering is in het belang van zowel de huurder die zijn geld terug wil, als de verhuurder die een woning zonder zorgen opnieuw wil verhuren.