Waarom starters in 2026 beter even kunnen wachten met het kopen van een woning

Het is januari 2026. De afgelopen jaren waren een achtbaan voor de Nederlandse woningmarkt. Na de explosieve prijsstijgingen van begin jaren '20 en de daaropvolgende rentecorrecties, lijken veel starters nu het gevoel te hebben dat ze "eindelijk" moeten toeslaan. De starters vrijstelling voor de overdrachtsbelasting is immers verruimd naar woningen tot €555.000 en de NHG-grens biedt meer veiligheid dan ooit.

Toch is mijn advies aan de eerste-aankoop-generatie van dit jaar vaak contra-intuïtief: wacht nog even.

Hoewel de drang om te ontsnappen aan de hoge huren in de vrije sector begrijpelijk is, zijn er in het huidige economische en politieke klimaat van 2026 dwingende redenen om de handtekening onder dat koopcontract nog even uit te stellen. In dit artikel analyseer ik waarom geduld dit jaar weleens je grootste financiële asset kan zijn.

De "Label-transformatie" is nog in volle gang

In 2026 is de markt extreem verdeeld geraakt door de energielabels. We zien een enorme vlucht in prijzen voor woningen met label A++++, terwijl woningen met label E, F en G als "onverkoopbaar" worden bestempeld zonder enorme investeringen.

De reden om te wachten? De overheid werkt momenteel aan nieuwe, collectieve verduurzamingssubsidies die specifiek gericht zijn op wijkniveau. Als je nu een "slecht" gelabelde woning koopt, draai je zelf op voor de huidige hoofdprijs van warmtepompen en isolatiemateriaal. Over twaalf tot achttien maanden is de verwachting dat de schaalvergroting in de renovatiesector de prijzen voor verduurzaming met zeker 15% tot 20% zal drukken.

Stabilisatie na de NHG-verhoging

Begin 2026 is de NHG-grens opnieuw aangepast. Historisch gezien zien we dat de markt direct na zo’n verhoging een "prijsschok" krijgt: verkopers drijven hun prijzen op tot net tegen die nieuwe grens aan. Door nu te kopen, betaal je feitelijk een premie voor de extra leencapaciteit die de overheid je net heeft gegeven. Wie een jaar wacht, koopt vaak in een markt waar deze nieuwe grens al is "ingeprijsd" en de eerste emotionele prijspieken zijn afgevlakt.

De digitale revolutie van brondata (Ockto/iWize)

We zitten midden in de overgang naar volledig brondata-gestuurd financieren. Hoewel systemen als Ockto en iWize al breed worden ingezet, zijn de acceptatievoorwaarden van banken nog volop in beweging. In de loop van 2026 verwachten we dat banken "snelle-beslis-kortingen" gaan geven voor kopers die hun data 100% digitaal aanleveren. Als starter die nu nog worstelt met hybride dossiers, loop je deze toekomstige rentekortingen wellicht mis.

De kosten van haast: Een rekensom

Waarom wachten financieel loont, wordt duidelijk als we kijken naar de bijkomende kosten en de verwachte marktontwikkeling.

Factor                                           Situatie Nu (Jan 2026)                       Verwachting (Begin 2027)

Overdrachtsbelasting        Vrijstelling tot €555.000                  Mogelijk verdere verruiming indexatie

Aanbod woningen               Historisch laag (schaarste)             Stijgend door nieuwe bouwprojecten '24-'25

Verduurzamingskosten      Hoog (tekort aan vakmensen)        Dalend door schaalvergroting

Hypotheekrente                  Volatiel                                               Meer stabiel op middellange termijn

Wachten op de nieuwbouwgolf van 2027

De woningbouwprojecten die in 2024 en 2025 door de verhoogde rente en stikstofproblematiek stilvielen, zijn vorig jaar massaal vlotgetrokken. Een groot deel van deze woningen komt eind 2026 en begin 2027 op de markt. Dit extra aanbod gaat de enorme druk op de bestaande bouw (waar starters nu tegen elkaar opbieden) verlichten.

Expert Tip: De huidige markt dwingt je vaak tot concessies die je over vijf jaar spijt opleveren. Door nu te huren en je spaarsaldo te verhogen, kun je straks instappen in een woning die écht aan je eisen voldoet, in plaats van de "minst slechte optie" die nu toevallig binnen je budget valt.

De verborgen risico’s van funderingsproblematiek

2026 is het jaar waarin de discussie over funderingsherstel in Nederland tot een kookpunt komt. Door de wisselende grondwaterstanden van de afgelopen jaren kampen steeds meer woningen (vooral in de randstad en op veengronden) met paalrot of verzakkingen.

Er wordt momenteel gewerkt aan een nationaal funderingsfonds en verplichte funderingslabels. Als je nu koopt zonder deze zekerheid, neem je een enorm financieel risico. Wachten op de definitieve wetgeving rondom het funderingslabel kan je tienduizenden euro’s aan herstelkosten besparen.

Wanneer moet je wél kopen? (De uitzonderingen)

Natuurlijk is "wachten" geen universeel heilige graal. Er zijn situaties waarin je in 2026 wél direct moet toeslaan:

• Je vindt een woning die al volledig is verduurzaamd (A++++ met eigen energieopslag).
• Je kunt gebruikmaken van een specifieke lokale starterslening die eindigt in 2026.
• Je persoonlijke woongenot weegt zwaarder dan het maximaliseren van je financiële rendement.

Praktische stappen voor de "wachtende" starter

Als je besluit nog even aan de zijlijn te blijven staan, doe dit dan actief:

1. Maximaliseer je BKR-score: Los kleine kredieten en private-leasecontracten af om je leencapaciteit voor volgend jaar te maximaliseren.
2. Verdiep je in brondata: Zorg dat je apps als Ockto al eens hebt gedownload en begrijpt welke data er van jou bekend is bij de belastingdienst en het UWV.
3. Bouw je "Verduurzamingspot" op: Elke duizend euro die je nu extra spaart, hoef je straks niet tegen 4% of 5% rente te lenen voor je zonnepanelen of warmtepomp.

De essentie

De Nederlandse woningmarkt van 2026 is er een van uitersten. Hoewel de starters vrijstelling tot €555.000 aanlokkelijk is, wijzen de funderingsproblematiek, de dalende kosten voor verduurzaming en de naderende nieuwe golf op één ding: geduld is een schone zaak. Wie nu koopt uit angst om de boot te missen (FOMO), betaalt de hoofdprijs voor onzekerheid. Wie wacht, koopt straks met meer data, betere voorwaarden en minder risico.