Hoe vecht je een verhoging van de servicekosten aan?

In het Nederlandse huurrecht van 2026 vormen servicekosten een van de meest complexe en vaakst betwiste onderdelen van de maandelijkse lasten. Waar de kale huurprijs aan strikte wettelijke plafonds is gebonden, worden servicekosten, de kosten voor gas, water, elektra, schoonmaak, stoffering en huismeesterdiensten, vaak gebruikt als een grijs gebied. Verhuurders proberen hier soms stijgende kosten op de huurder af te wentelen die daar wettelijk gezien niet thuishoren. In 2026, met fluctuerende energieprijzen en strengere handhaving door de Huurcommissie, is het essentieel om te weten dat servicekosten gebaseerd moeten zijn op de werkelijke kosten en dat een verhoging altijd onderbouwd moet zijn.

Het aanvechten van een verhoging van de servicekosten is geen kwestie van simpelweg weigeren te betalen, maar een procedureel proces dat draait om transparantie en verificatie. In dit artikel leggen we uit hoe je onterechte verhogingen identificeert en juridisch aanvecht.

Het onderscheid tussen kale huur en servicekosten

De eerste stap in 2026 is het begrijpen van de wettelijke definitie van servicekosten (Artikel 7:237 lid 3 BW). Servicekosten zijn vergoedingen voor zaken en diensten die bovenop de kale huur komen. De verhuurder mag op deze kosten geen winst maken.

Vaak probeert een verhuurder kosten die onder het reguliere onderhoud van de woning vallen (en dus in de kale huur verwerkt moeten zijn) te verschuiven naar de servicekosten. Denk hierbij aan reparaties aan de structuur van het gebouw, de vervanging van een cv-ketel of de kosten voor de verhuurdersheffing. In 2026 is de regel simpel: als een kostenpost niet direct gerelateerd is aan het verbruik of het specifieke woongenot van de huurder, mag deze niet als servicekost worden opgevoerd. Een verhoging die gebaseerd is op administratieve "beheerkosten" mag bijvoorbeeld nooit meer bedragen dan 5% van de werkelijke servicekosten.

Recht op de jaarlijkse eindafrekening

Een verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag moet in 2026 altijd gebaseerd zijn op de meest recente eindafrekening. De verhuurder is wettelijk verplicht om elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een gespecificeerd overzicht te verstrekken van de werkelijk gemaakte kosten.

Krijgt je een brief waarin de servicekosten met 20% stijgen zonder dat je de eindafrekening van het vorige jaar heeft gezien? Dan staat je juridisch sterk. Je kunt de verhoging weigeren totdat de verhuurder aan zijn informatieplicht heeft voldaan. In de afrekening moet per post worden aangegeven wat de totale kosten waren voor het hele complex en hoe dit bedrag over de individuele huurders is verdeeld (de verdeelsleutel). Als de verhuurder weigert dit overzicht te geven, kunt je in 2026 direct een procedure starten bij de Huurcommissie voor de "vaststelling van de servicekosten".

Het recht op inzage in de facturen

Zelfs als de verhuurder een overzicht stuurt, betekent dit niet dat de cijfers kloppen. In 2026 heeft elke huurder het wettelijke recht op inzage in de onderliggende facturen en bonnen.

Indien je twijfelt aan de verhoging, kunt je een schriftelijk verzoek indienen om de originele rekeningen van bijvoorbeeld het energiebedrijf, het schoonmaakbedrijf of de glazenwasser in te zien. De verhuurder moet je de gelegenheid geven deze documenten (fysiek of digitaal) te controleren. Vaak blijkt hierbij dat verhuurders kortingen die zij ontvangen van leveranciers niet doorgeven aan de huurders, of dat er kosten worden gedeeld die eigenlijk voor een ander deel van het gebouw bestemd zijn. Het weigeren van inzage maakt de verhoging van de servicekosten juridisch aanvechtbaar.

Bezwaar maken tegen de verhoging van het voorschot

Een verhoging van de servicekosten betreft meestal het maandelijkse voorschot. Als de verhuurder aankondigt dat het voorschot omhoog gaat, maar je kunt aantonen dat de werkelijke kosten van het voorgaande jaar lager waren, of dat je zelf maatregelen heeft genomen om ji verbruik te verminderen, kunt je bezwaar maken.

In 2026 moet de verhuurder aannemelijk maken dat de verhoging van het voorschot noodzakelijk is om een grote bijbetaling aan het einde van het jaar te voorkomen. Is de verhoging echter onredelijk hoog in verhouding tot de marktconforme prijzen voor die diensten? Dan kunt je een schriftelijk bezwaar indienen. Indien de verhuurder de verhoging doorzet, kunt je het verschil onder protest betalen en de zaak voorleggen aan de Huurcommissie of de kantonrechter. Bij middenhuur- en vrije sectorwoningen is het in 2026 ook mogelijk om de redelijkheid van de servicekosten te laten toetsen als er sprake is van een onredelijk voordeel voor de verhuurder.

Gemeenschappelijke actie via de huurdersvereniging

Bij grote appartementencomplexen staan individuele huurders vaak zwak tegenover professionele beheerders. In 2026 is de kracht van de bewonerscommissie of huurdersvereniging daarom van groot belang.

Op basis van de Wet op het overleg huurdersverhuurder (Wohv) heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht of adviesrecht bij wijzigingen in het servicepakket. Als de verhuurder nieuwe diensten toevoegt aan de servicekosten (bijvoorbeeld een dure bewakingsdienst) die leiden tot een verhoging, mag dit in veel gevallen niet zonder de instemming van een meerderheid van de huurders (meestal 70%). Door als collectief de facturen op te vragen en de verdeelsleutels te controleren, wordt de druk op de verhuurder verhoogd om met een eerlijk en transparant voorstel te komen.

De procedure bij de huurcommissie in 2026

Wanneer een dialoog met de verhuurder niets oplevert, is de Huurcommissie de aangewezen weg voor zowel sociale huurders als veel huurders in het middensegment. De commissie toetst de servicekosten aan de hand van de "beleidsnota servicekosten".

Tijdens de procedure zal de Huurcommissie de verhuurder dwingen om alle bewijsstukken te overleggen. Als blijkt dat de verhuurder geen facturen kan tonen of dat de kosten onredelijk zijn, stelt de commissie de servicekosten vast op een lager bedrag. In 2026 geldt bovendien dat als de verhuurder structureel de wet overtreedt door te hoge servicekosten te rekenen, de gemeente op basis van de Wet goed verhuurderschap boetes kan uitdelen. Het starten van een procedure bij de Huurcommissie is voor een huurder relatief goedkoop (€ 25 voor particulieren in 2026) en heeft een sterk corrigerend effect op het gedrag van de verhuurder.

Het aanvechten van servicekosten vereist een scherp oog voor de details in de jaarlijkse afrekening en een proactieve houding ten opzichte van ji informatieplicht. In 2026 is de regel: de huurder betaalt voor verbruik, niet voor de winstmarges van de vastgoedeigenaar.