Welke extra hypotheekkosten kun je verwachten?

Het kopen van een woning in 2026 is een proces dat veel verder gaat dan alleen het winnende bod en de maandelijkse rentebetalingen. Voor veel kopers is de hypotheek een abstract concept tot het moment dat de definitieve offerte op tafel ligt. Op dat punt wordt pijnlijk duidelijk dat de "kale" hypotheek slechts het begin is. Er is een hele reeks aan bijkomende kosten, administratieve lasten en verplichte verzekeringen die in het huidige financiële landschap een aanzienlijke hap uit je budget nemen.

In 2026 zijn de regels rondom leencapaciteit en verduurzaming aangescherpt, waardoor de "extra's" bij een hypotheek groter en complexer zijn geworden. In dit artikel bespreken we de fiscale en administratieve posten waar je rekening mee moet houden bij het afsluiten van een lening.

Advies- en bemiddelingskosten

Dit is vaak de eerste grote post die je tegenkomt. Hoewel je in theorie een hypotheek direct bij een bank kunt afsluiten (execution only), kiest 90% van de kopers in 2026 voor een onafhankelijk adviseur.

• De kosten: Voor een standaard adviestraject betaal je in 2026 gemiddeld tussen de € 2.800 en € 3.500. Als je een ondernemer bent of een complex inkomen hebt, kan dit oplopen naar € 4.500.
• Wat krijg je ervoor: De adviseur regelt niet alleen de laagste rente, maar berekent ook scenario's voor werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden. Sinds de nieuwe regelgeving in 2025 zijn adviseurs ook verplicht om een uitgebreid verduurzamingsadvies in het rapport op te nemen.

Taxatiekosten en validatie

Zonder een officieel taxatierapport krijg je in 2026 geen cent van de bank. De bank wil namelijk zeker weten dat de woning de lening waard is, zeker nu de marktwaarden in sommige regio's minder stabiel zijn.

• NWWI-gevalideerd rapport: De kosten voor een taxatie liggen momenteel tussen de € 750 en € 1.000. Dit is inclusief de verplichte validatie door het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut).
• Duurzaamheidsparagraaf: In 2026 is de "groene taxatie" de norm. De taxateur moet expliciet de waarde van energiebesparende maatregelen vermelden. Als je een bouwdepot wilt voor een verbouwing, moet de taxateur zowel de waarde vóór als ná de verbouwing vastleggen, wat de kosten vaak iets verhoogt.

Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je een woning koopt onder de NHG-grens (die in 2026 fors is verhoogd om mee te groeien met de markt), betaal je een eenmalige premie: de borgtochtprovisie.

In 2026 bedraagt deze provisie 0,6% van het totale hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 400.000 betekent dit een directe kostenpost van € 2.400. Hoewel dit een fors bedrag is dat je uit eigen zak moet betalen, verdien je dit vaak binnen enkele jaren terug door de lagere rentetarieven die banken bieden aan klanten met een NHG-garantie.

De notariskosten voor de hypotheekakte

Bij de notaris betaal je niet alleen voor de overdracht van de woning, maar ook specifiek voor het opstellen en inschrijven van de hypotheekakte.

In 2026 betaal je voor de hypotheekakte gemiddeld tussen de € 800 en € 1.200. Dit dekt de kosten voor de notaris zelf, de inschrijving in het Kadaster en de diverse wettelijke controles die de notaris moet uitvoeren (zoals de herkomst van je eigen geld in het kader van de Wwft). Let op: als je partner ook mede-eigenaar wordt, kunnen de kosten voor aanvullende documenten zoals een samenlevingscontract hier nog bij komen.

Kosten voor een bankgarantie

De verkoper vraagt meestal een waarborgsom van 10% van de koopsom. Als je dit bedrag niet op je spaarrekening hebt staan, moet je een bankgarantie aanvragen via je hypotheekverstrekker.

De kosten hiervoor bedragen in 2026 doorgaans 1% van het garantiebedrag. Bij een koopsom van € 450.000 is de garantie € 45.000 en betaal je dus € 450 aan afsluitkosten voor deze garantie. Dit is "verloren geld" dat je niet meer terugziet, maar het is vaak de enige manier om de koop definitief te maken zonder je liquiditeit volledig uit te putten.

Verplichte en optionele verzekeringen

Bij een hypotheek in 2026 horen ook verzekeringen die direct invloed hebben op je maandlasten of je initiële inleg.

• Overlijdensrisicoverzekering (ORV): Hoewel niet meer door alle banken wettelijk verplicht, eisen veel verstrekkers in 2026 nog steeds een ORV voor leningen boven de 80% van de marktwaarde. De premie is afhankelijk van je leeftijd en gezondheid.
• Woonlastenverzekering: Steeds meer kopers kiezen in 2026 voor een aanvullende verzekering tegen inkomensverlies bij arbeidsongeschiktheid. De afsluitkosten hiervoor kunnen vaak in de hypotheek worden meegenomen, maar verhogen de totale schuld.

Kosten voor het bouwdepot en de verduurzaming

In 2026 is het bijna onmogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder aandacht voor verduurzaming. Veel kopers nemen een Energiebespaarbudget (EBB) op.

Het openen en beheren van een bouwdepot brengt administratiekosten met zich mee. Daarnaast betaal je in de eerste maanden vaak "bereidstellingsprovisie" als je de hypotheekakte later passeert dan de geldigheid van je offerte. In een markt waar renovaties lang kunnen duren door personeelstekorten in de bouw, is de rente die je betaalt over het depot (vaak gelijk aan je hypotheekrente) een post die je maandelijks terugziet op je bankafschrift.

Het anticiperen op deze extra kosten voorkomt dat de droom van een eigen huis een financiële nachtmerrie wordt bij de notaris. In 2026 is de vuistregel dat je ongeveer 4% tot 6% van de koopsom aan eigen geld moet reserveren voor al deze extra's, aangezien deze niet kunnen worden meegefinancierd.