Wat als de woning niet overeenkomt met de foto's?

Je hebt online een prachtig appartement gevonden: strakke muren, een moderne keuken en een badkamer die zo uit een tijdschrift lijkt te komen. Maar zodra je de deur opent voor de bezichtiging of, in het ergste geval op de dag dat je de sleutels krijgt, zie je een heel andere werkelijkheid. De muren zijn vergeeld, de keuken is verouderd en de ruimte lijkt in niets op de lichte, ruime foto’s van de advertentie.

In de huidige woningmarkt, waar alles razendsnel gaat en mensen soms ongezien een woning huren, komt dit vaker voor dan je denkt. Het kan gaan om een onschuldige verouderde foto, maar ook om bewuste misleiding. Het is belangrijk om te weten wat je rechten zijn als de werkelijkheid niet matcht met de belofte, en hoe je dit juridisch en praktisch aanpakt.

De advertentie versus de werkelijkheid

Een verhuurder is verplicht om een eerlijk beeld te geven van wat hij verhuurt. Foto's maken deel uit van de aanbieding. Als de foto's een gerenoveerde woning laten zien en jij krijgt een bouwval, dan is er sprake van een gebrek of zelfs van een 'dwaling'.

Is het een 'impressie' of de realiteit?

Kijk goed naar de kleine lettertjes in de advertentie. Bij nieuwbouwprojecten of grootschalige renovaties zie je vaak 'artist impressions' of foto's van een modelwoning. In dat geval is de verhuurder meestal ingedekt, mits dit er duidelijk bij staat. Maar bij een bestaande woning mag je ervan uitgaan dat de foto's de huidige staat weergeven. Is de woning in het echt fundamenteel anders? Dan voldoet de verhuurder niet aan de overeenkomst.

‍

Direct actie ondernemen bij de sleuteloverdracht

Het meest kritieke moment is de dag van de sleuteloverdracht en de inspectie. Als je op dat moment ziet dat de woning niet matcht met wat je is beloofd, moet je direct handelen.

• Teken het inspectierapport niet zomaar: Staat er in het rapport dat de woning 'in goede staat' is terwijl de keuken uit elkaar valt? Noteer je opmerkingen direct op het formulier voordat je je handtekening zet.
• Maak direct foto's: Gebruik je telefoon om de verschillen vast te leggen. Zorg dat je foto's maakt van dezelfde hoeken als in de advertentie, zodat het contrast overduidelijk is.
• Meld het gebrek schriftelijk: Stuur dezelfde dag nog een e-mail naar de verhuurder of makelaar waarin je puntsgewijs aangeeft welke zaken niet overeenkomen met de advertentie en de foto's op basis waarvan je het contract hebt getekend.

Wat zijn je juridische opties?

In Nederland heb je als huurder recht op een woning die de eigenschappen bezit die je mocht verwachten. Als de woning ernstig afwijkt, heb je een aantal mogelijkheden:

Herstel eisen

Je kunt de verhuurder dwingen om de woning alsnog in de staat te brengen die op de foto's te zien was. Dit is vooral relevant als er zaken ontbreken die wel op de foto's stonden, zoals bepaalde inbouwapparatuur of een specifieke vloerafwerking.

‍

Huurprijsvermindering

Als de woning minder waard is dan op basis van de foto's werd gesuggereerd (bijvoorbeeld door een veel oudere keuken of badkamer), kun je een verlaging van de huurprijs eisen. De Huurcommissie kan hierbij helpen als je in de sociale sector huurt of als je huurprijs net boven de grens ligt. Zij toetsen de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntensysteem.

Ontbinding van het contract

In extreme gevallen, waarbij de woning simpelweg onbewoonbaar is of de afwijking zo groot is dat je de woning nooit had gehuurd als je de waarheid wist, kun je het contract laten ontbinden wegens dwaling. Dit is een zwaar middel, maar wel een optie als je je bedrogen voelt.

Voorkomen is beter dan genezen

Hoewel je rechten hebt, is een juridische procedure het laatste waar je op zit te wachten tijdens een verhuizing. Je kunt jezelf beschermen door een paar simpele regels te volgen:

1. Huur nooit ongezien: Hoe groot de druk ook is, probeer altijd zelf te gaan kijken of stuur iemand die je vertrouwt. Video-calls zijn een goed alternatief, mits de camera alle hoeken van de kamer laat zien.
2. Vraag naar de datum van de foto's: Vraag de makelaar simpelweg: "Zijn dit recente foto's van de huidige staat van de woning?" Als ze hierop 'ja' antwoorden en het blijkt niet zo te zijn, sta je juridisch veel sterker.
3. Bewaar de advertentie: Maak screenshots van de online advertentie en sla de PDF-brochure op. Zodra de woning verhuurd is, verdwijnen deze advertenties vaak van websites als Funda.

Het is jouw goed recht om te krijgen waar je voor betaalt. Een woning is een kostbaar product en de foto's zijn de belofte van de verkoper. Laat je niet afschepen met de opmerking dat "foto's altijd een beetje vertekend beeld geven". Er is een verschil tussen een groothoeklens en een compleet andere staat van onderhoud.