Wat als de bouwkundige keuring structurele problemen onthult?

Je hebt maanden gezocht, talloze bezichtigingen gedaan en eindelijk is je bod geaccepteerd. De kurk is bijna van de fles, maar dan komt het rapport van de bouwkundige keuring binnen. In plaats van een bevestiging dat de woning in topstaat verkeert, lees je termen als "funderingsherstel", "ernstige houtrot" of "instabiele zijgevel".

De paniek slaat toe. Is dit het einde van je droom? Moet je direct wegrennen, of is er een weg voorwaarts? In de Nederlandse woningmarkt van 2026 zijn structurele gebreken geen zeldzaamheid, zeker niet bij oudere panden of woningen in gebieden met een dalende grondwaterstand. Het onthullen van een probleem is echter niet het einde van het proces, maar het begin van een nieuwe fase: de fase van heronderhandeling en risicoanalyse.

Blijf kalm en analyseer de feiten

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen cosmetische gebreken en structurele problemen. Een lekkende kraan of verouderd schilderwerk is vervelend, maar een structureel probleem tast de integriteit en de veiligheid van het gebouw aan.

Begrijp de ernst

Vraag de inspecteur om een toelichting. Een "scheur in de gevel" kan een onschuldige zettingsscheur zijn van vijftig jaar geleden die niet meer beweegt, of het kan een teken zijn dat de woning op dit moment actief aan het verzakken is.

• Directe kosten: Wat moet er nu gebeuren om instorting of verdere schade te voorkomen?
• Vervolgschade: Wat gebeurt er als we dit probleem twee jaar laten rusten?

De juridische kaart: Het ontbindingsrecht

Als je slim bent geweest, heb je geboden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Meestal wordt hierbij een bedrag afgesproken (bijvoorbeeld €5.000). Als de directe herstelkosten boven dit bedrag uitkomen, heb je het wettelijke recht om de koop zonder boete te ontbinden.

Dit voorbehoud is je 'get out of jail free'-card. Het geeft je de macht in de onderhandeling. Je hoeft de woning niet te kopen, maar de verkoper weet nu ook dat hij een probleem heeft dat hij aan elke volgende koper moet melden (informatieplicht). Dit maakt de verkoper vaak een stuk flexibeler.

Optie A: Heronderhandelen over de prijs

Dit is de meest gekozen route. Als de keuring aantoont dat er voor €20.000 aan structureel herstel nodig is, is de woning simpelweg minder waard dan je dacht toen je je bod deed.

• De offerte-strategie: Ga niet zomaar uit van de schatting in het rapport. Laat een gespecialiseerde aannemer of fundering expert een gerichte offerte maken. Met een echte offerte in de hand sta je veel sterker tegenover de verkoopmakelaar.
• De verdeling van de pijn: Vaak zie je dat koper en verkoper "het gat dichten". Bijvoorbeeld: de koper neemt de helft van de kosten op zich omdat hij er een vernieuwde woning voor terug krijgt, en de verkoper verlaagt de koopprijs met de andere helft.

Optie B: Herstel door de verkoper vóór de overdracht

Je kunt ook eisen dat de verkoper de problemen laat verhelpen voordat de sleuteloverdracht plaatsvindt.

Let op: Dit is risicovol. Een verkoper die de woning gaat verlaten, heeft de neiging om te kiezen voor de goedkoopste oplossing, niet voor de beste. Als je voor deze optie kiest, eis dan dat de werkzaamheden worden uitgevoerd door een erkend bedrijf en dat jij de garantiebewijzen en facturen ontvangt.

De impact op je financiering

Structurele problemen hebben niet alleen invloed op je emoties, maar ook op je bank. Een hypotheekverstrekker wil dat het onderpand (het huis) veilig is.

• Bouwkundig depot: Als de bank het rapport ziet, kunnen ze eisen dat je een 'bouwdepot' aanhoudt. Dit betekent dat zij een deel van de lening pas uitkeren nadat je hebt bewezen dat de structurele gebreken zijn hersteld.
• Taxatiewaarde: De taxateur zal het bouwkundig rapport opvragen. Als er grote gebreken zijn, daalt de getaxeerde waarde van de woning. Omdat je in 2026 maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen, kan een negatief rapport betekenen dat je plotseling veel meer eigen geld moet inleggen om het gat te dichten.

Wanneer moet je wél wegrennen?

Soms is een probleem simpelweg te groot of te onvoorspelbaar. Er zijn momenten waarop je je verlies (de kosten van de keuring) moet nemen en de koop moet ontbinden:

1. Funderingsproblemen bij een appartementencomplex: Als de fundering van jouw appartement slecht is, moet de hele Vereniging van Eigenaren (VvE) instemmen met herstel. Als de VvE geen geld heeft of de buren niet willen meewerken, zit je jarenlang vast in een onverkoopbaar en onveilig pand.
2. Onzichtbare omvang: Als de inspecteur zegt: "Ik zie hier een probleem, maar ik kan niet zien hoe diep het zit zonder de hele vloer eruit te slopen," neem je een gok die fataal kan zijn voor je financiën.
3. Geen heronderhandeling mogelijk: Als de verkoper weigert ook maar één euro van de prijs af te wijken ondanks de gebreken, is de woning objectief te duur.

De voorsprong: Gebruik kennis als macht

Een kritisch bouwkundig rapport is geen obstakel, maar een krachtig instrument. Het fungeert als je schild tegen een financiële nachtmerrie. In een gezonde markt vormt dit rapport de basis voor een eerlijke prijsstelling. Sterker nog: wanneer je bereid bent de handen uit de mouwen te steken en over de juiste financiële buffer beschikt, transformeert een woning met gebreken in een unieke kans. Je bemachtigt een pand voor een lagere prijs, dat na vakkundig herstel een aanzienlijk hogere marktwaarde vertegenwoordigt.