Hoe variëren de regels voor onderverhuur?

In de complexe Nederlandse woningmarkt van 2026 is onderverhuur een onderwerp geworden waar zowel kansen als aanzienlijke juridische risico's liggen. Met de voortdurende woningnood en de opkomst van de deeleconomie willen veel huurders hun woning tijdelijk aanbieden aan anderen, bijvoorbeeld tijdens een lange reis, een tijdelijke detachering in het buitenland of simpelweg om de kosten te delen. De regels voor onderverhuur zijn echter verre van uniform; ze variëren drastisch afhankelijk van het type woning, de eigendomsstructuur en de specifieke clausules in het huurcontract.

Het negeren van de geldende regels kan in 2026 leiden tot onmiddellijke ontbinding van het huurcontract, hoge boetes en zelfs uitschrijving uit de Basisregistratie Personen (BRP). In dit artikel analyseren we hoe de regels voor onderverhuur variëren tussen de sociale sector, de vrije sector en de specifieke vormen van kamerverhuur.

Sociale huurwoningen: De strengste beperkingen

Voor woningen van woningcorporaties of sociale verhuurders zijn de regels in 2026 glashelder: onderverhuur is in de basis strikt verboden. Omdat sociale huurwoningen schaars zijn en met publiek geld worden gesubsidieerd, rust er een zware morele en juridische last op de rechtmatige bewoner om de woning zelf te bewonen.

Wanneer een huurder een sociale huurwoning onderverhuurt zonder expliciete toestemming, wordt dit gezien als "woonfraude". De sancties zijn fors. De corporatie kan via de rechter de ontruiming van de woning eisen, waarbij de oorspronkelijke huurder op een zwarte lijst komt te staan. Bovendien kan de winst die met de onderverhuur is gemaakt, worden opgeëist door de verhuurder. In 2026 maken corporaties gebruik van data-analyse en wijkcontroles om illegale onderverhuur (vaak via toeristische platformen) op te sporen. Er is echter één uitzondering: de "huisbewaring", waarbij iemand tijdelijk in de woning mag verblijven als de hoofdhuurder voor werk of studie elders verblijft, mits dit vooraf is goedgekeurd door de corporatie.De vrije sector: Contractuele vrijheid versus toestemming

In de vrije sector variëren de regels afhankelijk van wat er zwart-op-wit in het huurcontract staat. Hoewel de wet (Artikel 7:244 BW) stelt dat een huurder van een zelfstandige woning de bevoegdheid heeft tot onderverhuur aan een ander, wordt deze bevoegdheid in 99% van de contracten in 2026 contractueel uitgesloten.

Bijna elk professioneel huurcontract bevat een clausule die stelt dat onderverhuur, geheel of gedeeltelijk, verboden is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Het grote verschil met de sociale sector is dat er in de vrije sector vaak meer ruimte is voor onderhandeling. Verhuurders kunnen bereid zijn mee te werken aan een tijdelijke onderverhuur als de hoofdhuurder garant blijft staan voor de huurbetaling en de onderhuurder voldoet aan bepaalde criteria. In 2026 is het ook gebruikelijk dat de verhuurder een administratieve vergoeding of een verhoging van de borg vraagt in ruil voor toestemming.

Gedeeltelijke onderverhuur en kamerverhuur

Een belangrijke nuance in de regels van 2026 is het onderscheid tussen het onderverhuren van de gehele woning versus een gedeelte van de woning (bijvoorbeeld één kamer).

Wanneer je zelf in de woning blijft wonen en een kamer verhuurt aan een ander, spreken we van gedeeltelijke onderverhuur. Indien de huurder een zelfstandige woning huurt (met eigen keuken en badkamer), staat de wet gedeeltelijke onderverhuur in principe toe, tenzij dit specifiek verboden is in het contract. Voor de onderhuurder gelden in 2026 echter specifieke regels rondom huurbescherming. Als de hoofdhuurder vertrekt, heeft de onderhuurder van een zelfstandige woning (kamer) vaak minder rechten dan de onderhuurder van een volledige woning. De regels variëren hier vooral op het gebied van de opzegtermijn en de voortzetting van de huur door de onderhuurder.

Short-stay en toeristische verhuur

De regels voor onderverhuur variëren ook op basis van de duur en het doel van het verblijf. Toeristische onderverhuur (zoals via Airbnb) valt in 2026 onder een totaal ander regime dan reguliere onderverhuur voor bewoning.

Veel Nederlandse gemeenten hebben in 2026 strikte limieten ingesteld:

• Registratieplicht: Je moet een registratienummer aanvragen bij de gemeente voor toeristische verhuur.
• Nachten Limiet: In steden als Amsterdam mag een woning vaak maar maximaal 30 nachten per jaar toeristisch onderverhuurd worden.
• Meldingsplicht: Elke keer dat er toeristen verblijven, moet dit vooraf gemeld worden bij de gemeente.
  Wie deze regels overtreedt, krijgt te maken met bestuursrechtelijke boetes die kunnen oplopen tot tienduizenden euro's, los van de civielrechtelijke stappen die de eigenaar van de woning kan ondernemen.

De rol van de vve bij appartementen

Wanneer de gehuurde woning deel uitmaakt van een appartementencomplex, variëren de regels niet alleen door de wet en het huurcontract, maar ook door het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Zelfs als een verhuurder toestemming geeft voor onderverhuur, kan de VvE dit in 2026 nog steeds blokkeren. Veel VvE-reglementen verbieden expliciet "kortstondige verhuur" of commerciële exploitatie van de appartementen om overlast en veiligheidsrisico's te beperken. Als een huurder onderverhuurt in strijd met het VvE-reglement, kan de VvE de eigenaar dwingen de onderverhuur te staken, vaak onder verbeurte van een dwangsom. Voor de huurder betekent dit dat hij altijd twee checks moet doen: één bij de verhuurder en één bij de VvE-statuten.

Juridische positie van de onderhuurder

Ten slotte variëren de regels rondom de rechtsbescherming van de persoon die onderhuurt. In 2026 is de positie van de onderhuurder bij een zelfstandige woning sterker dan die bij een zelfstandige woning.

Bij een zelfstandige woning geldt dat als het contract tussen de eigenaar en de hoofdhuurder eindigt, de onderhuurder in veel gevallen automatisch de nieuwe hoofdhuurder wordt. De eigenaar kan de onderhuurder dan alleen binnen zes maanden voor de rechter dagen om de huur alsnog te beëindigen op specifieke gronden. Bij onzelfstandige woningen (kamers) eindigt de onderhuur echter meestal automatisch wanneer het hoofdcontract eindigt. Deze variatie in bescherming is essentieel voor iedereen die overweegt om een woning via onderverhuur te betrekken; men moet weten welk type contract men tekent en wat de status van de hoofdhuurder is.

De variatie in de regels voor onderverhuur laat zien dat het geen proces is van "vragen en doen", maar een zorgvuldige afweging van contractuele bepalingen, gemeentelijke verordeningen en wettelijke kaders.