Hoe onderhandel je over herstelwerkzaamheden na de bouwkundige keuring?

De bouwkundige keuring is vaak het spannendste moment in het koopproces van een woning. Je bent verliefd op het huis, je bod is geaccepteerd, maar dan onthult het rapport een lijst met gebreken waar je niet op had gerekend. Misschien is er sprake van een lekkend dak, verouderde elektra of, in het ergste geval, problemen met de fundering.

In de Nederlandse woningmarkt van 2026 is de bouwkundige keuring niet alleen een controlemiddel, maar ook een krachtig instrument voor heronderhandeling. Het feit dat een gebrek is gevonden, betekent niet dat de koop van de baan is. Het betekent dat de kaarten opnieuw geschud worden. Hier lees je hoe je strategisch, zakelijk en succesvol onderhandelt over herstelwerkzaamheden of een prijsverlaging.

Analyseer het rapport met een koel hoofd

Zodra het rapport binnenkomt, is het verleidelijk om direct in de verdediging te schieten. Doe dit niet. Maak eerst onderscheid tussen de verschillende soorten kosten die in het rapport staan:

• Directe kosten: Noodzakelijk onderhoud om verdere schade of onveilige situaties te voorkomen.
• Termijnkosten: Onderhoud dat binnen 1 tot 5 jaar moet gebeuren.
• Verbeterkosten: Zaken die je wilt aanpassen om de woning te moderniseren (zoals een nieuwe keuken).

De gouden regel: Je onderhandelt in principe alleen over de directe kosten die tijdens de bezichtiging niet zichtbaar waren. Zaken die je met het blote oog had kunnen zien, zoals een oude badkamer of een versleten vloer, worden geacht in je eerste bod verdisconteerd te zijn.

Verzamel bewijslast (Offertes versus schattingen)

Een bouwkundig rapport geeft vaak een globale schatting van de herstelkosten. Hoewel dit een goede indicatie is, vinden verkoopmakelaars deze schattingen vaak te ruim of onnauwkeurig.

Wil je serieus onderhandelen? Zorg dan voor harde cijfers. Als het rapport aangeeft dat het dak vervangen moet worden voor circa €10.000, vraag dan direct een offerte op bij een dakdekker. Een officiële offerte van een erkend bedrijf is voor een verkoper veel moeilijker te negeren dan een algemene regel in een inspectierapport. Het laat zien dat je serieus bent en dat het gebrek een reële impact heeft op je budget.

‍

Kies je insteek: Prijsverlaging of herstel?

Er zijn twee manieren om de gebreken op te lossen. Elk heeft zijn eigen voor- en nadelen.

Optie A: Verlaging van de koopsom (aanbevolen)

Dit is bijna altijd de beste optie voor de koper. Je vraagt de verkoper om de koopprijs te verlagen met de geschatte herstelkosten.

• Voordeel: Je hebt zelf de controle over wie het werk uitvoert en welke materialen er worden gebruikt. Je weet zeker dat het goed gebeurt.
• Nadeel: Je moet het geld voor het herstel wel direct beschikbaar hebben (of meefinancieren in een bouwdepot), aangezien de bank alleen de verlaagde koopsom financiert.

Optie B: Herstel door de verkoper vóór de overdracht

Je spreekt af dat de verkoper de gebreken laat verhelpen voordat jij de sleutel krijgt.

• Voordeel: Je krijgt een "gezond" huis en hoeft niet direct na de verhuizing tussen de puinhopen te zitten.
• Nadeel: De verkoper heeft geen belang bij de hoogste kwaliteit. De kans is groot dat er gekozen wordt voor de goedkoopste aannemer en de minimale oplossing.

Advies: Als je voor optie B kiest, leg dan exact vast welke materialen gebruikt moeten worden en eis dat de werkzaamheden door een gecertificeerd bedrijf worden uitgevoerd, inclusief overdracht van de garantiepapieren.

De psychologie van de onderhandeling

Onderhandelen is een spel van geven en nemen. In 2026 is de markt nog steeds krap, dus een agressieve houding kan averechts werken.

• Blijf zakelijk en redelijk: Zeg niet: "Ik wil dit niet meer", maar zeg: "Wij willen dit huis heel graag kopen, maar we zijn geschrokken van de post 'funderingsherstel'. Dit hadden wij niet begrepen uit de informatie vooraf. Hoe kunnen we dit samen oplossen?"
• De informatieplicht als hefboom: Zodra een verkoper door jouw keuring op de hoogte is van een ernstig gebrek (zoals asbest of betonrot), is hij wettelijk verplicht dit te melden aan elke volgende potentiële koper. Dit is je sterkste troef. Als de verkoper niet met jou tot een oplossing komt, heeft hij bij de volgende koper een nog groter probleem.
• Focus op de 'dealbreakers': Val niet over een kapotte lichtschakelaar van €20. Focus je op de posten die boven de afgesproken grens van je ontbindende voorwaarden uitkomen.

‍

Leg de afspraken schriftelijk vast

Hebben jullie een akkoord bereikt? Laat dit direct schriftelijk bevestigen door de makelaars. Deze afspraken worden vaak opgenomen in een addendum bij de koopovereenkomst.

Zorg dat hierin staat:

1. Het exacte bedrag van de prijsverlaging of de specifieke herstelwerkzaamheden.
2. De uiterste datum waarop werkzaamheden klaar moeten zijn.
3. Wie de inspectie doet na herstel (bijvoorbeeld een korte her-inspectie door de bouwkundige vlak voor de overdracht).

Wanneer moet je de koop ontbinden?

Soms leidt onderhandeling nergens toe. Als de verkoper weigert bij te dragen aan het herstel van een structureel probleem en jij het budget niet hebt om dit zelf op te vangen, wees dan niet bang om gebruik te maken van je ontbindende voorwaarden.

Een huis kopen met een verborgen gebrek dat je niet kunt betalen, is het begin van een financiële nachtmerrie. In 2026 zijn er altijd andere huizen, maar je financiële gezondheid is eenmalig.

De onderhandelingspositie: Onderhandelen vanuit kracht

Onderhandelen over herstelwerkzaamheden na een inspectie is geen motie van wantrouwen richting de verkoper, maar een zakelijke noodzaak. Door feiten en concrete offertes boven emoties te stellen en de nadruk te leggen op een gezamenlijke oplossing, vergroot je de kans dat je die droomwoning bemachtigt tegen een eerlijke prijs.

Beschouw een bouwkundig rapport als een objectief fundament voor je gesprek. Gebruik het enerzijds als een routekaart voor je toekomstige onderhoud, maar zet het anderzijds in als je sterkste troef aan de onderhandelingstafel om de puntjes op de i te zetten.