Hoe betaalbaar zijn de buitenwijken van Amersfoort

Amersfoort is in 2026 uitgegroeid tot een van de meest gewilde woonsteden van midden Nederland. De strategische ligging op het kruispunt van belangrijke spoor- en snelwegen maakt de stad een magneet voor forenzen uit zowel Amsterdam als Utrecht. Maar met die populariteit komt een prijskaartje. Waar het historische stadscentrum voor velen inmiddels onbereikbaar is geworden, richt de blik van woningzoekenden zich massaal op de buitenwijken.

De grote vraag in januari 2026 is: hoe betaalbaar zijn wijken als vathorst, Hoogland en Kattenbroek nog werkelijk? In dit artikel analyseren we de huidige stand van de woningmarkt aan de randen van de Keistad.

De prijsontwikkeling in de buitenwijken (2026)

Terwijl de gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente Amersfoort begin 2026 rond de € 567.000 schommelt, zien we in de buitenwijken een grotere variatie. De buitenwijken bieden vaak meer vierkante meters voor je geld, maar de "koopjes" van weleer zijn ook hier schaars geworden.

• Vathorst: In deze vinex-locatie, die in 2026 nog steeds kleine uitbreidingen kent, betaal je voor een moderne gezinswoning van circa 130 m² inmiddels gemiddeld tussen de € 625.000 en € 670.000. Nieuwbouwappartementen in projecten zoals 'Podium' variëren van € 340.000 voor een studio tot ruim boven de vier ton voor een driekamerappartement.
• Schothorst en zielhorst: Deze wijken uit de jaren '80 en '90 worden in 2026 gezien als het "betaalbare alternatief". Hier vind je nog regelmatig eengezinswoningen met een vraagprijs rond de € 495.000. Hoewel dit voor starters nog steeds een flink bedrag is, ligt de prijs per vierkante meter hier vaak lager dan in de nieuwere delen van de stad.

Huurmarkt: Middenhuur onder druk

Voor wie (nog) niet kan kopen, zijn de buitenwijken van Amersfoort de belangrijkste leveranciers van huurwoningen. In 2026 is de impact van de wet betaalbare huur duidelijk zichtbaar.

De gemiddelde huurprijs voor een appartement in de Amersfoortse buitenwijken ligt begin 2026 rond de € 1.350 per maand. In de gereguleerde middenhuursector (voor woningen met voldoende punten in het WWS-stelsel) liggen de prijzen vaak tussen de € 880 en € 1.150.

• Vrije sector: Voor grotere eengezinswoningen in de vrije sector, met name in Vathorst en Hooglanderveen, moet je rekening houden met huren vanaf € 1.850 per maand.
• Sociale huur: In Hoogland zijn recent (2025/2026) kleinschalige projecten opgeleverd waarbij de huurprijs rond de eerste aftoppingsgrens ligt, wat essentieel is voor de lokale bestaanszekerheid.

Hoogland: Het dorpse karakter met een stadse prijs

Hoogland neemt een bijzondere positie in. Hoewel het officieel een buitenwijk van Amersfoort is, behoudt het zijn eigen dorpse identiteit. Dit maakt de wijk uiterst populair bij gezinnen die rust zoeken, maar de voorzieningen van de stad dichtbij willen hebben.

De betaalbaarheid in Hoogland staat in 2026 onder druk door de beperkte doorstroming. Omdat veel senioren in hun ruime woningen blijven wonen, is het aanbod voor starters in dit deel van de stad minimaal. Als er een woning vrijkomt, wordt er vaak nog steeds met 10% tot 12% overboden, ondanks de gestabiliseerde markt. De gemiddelde meterprijs in Hoogland ligt in 2026 rond de € 5.200, wat vergelijkbaar is met de betere wijken in Utrecht.

De verborgen kosten: Energielabels en verduurzaming

Wie in 2026 naar de buitenwijken kijkt, moet verder kijken dan de vraagprijs alleen. Betaalbaarheid wordt dit jaar meer dan ooit gedefinieerd door de maandlasten.

• Nieuwere wijken (Vathorst, Nieuwland): Woningen gebouwd na 2000 hebben vaak al een gunstig energielabel (A of B). De hogere aanschafprijs wordt hier deels gecompenseerd door lagere energienota’s.
• Oudere buitenwijken (Schothorst, Liendert): Hier liggen de koopprijzen lager, maar worden kopers in 2026 vaker geconfronteerd met de noodzaak tot verduurzaming. De gemeente Amersfoort biedt weliswaar subsidies, maar een investering in isolatie of een warmtepomp is vaak nodig om de woning toekomstbestendig te maken.

Vooruitblik: Bouwen aan de randen

De gemeenteraad van Amersfoort heeft voor 2026 grote plannen aangekondigd om de betaalbaarheid te verbeteren. Er wordt gekeken naar uitbreiding aan de randen van de stad, zoals in de gebieden bovenduist en langs eem en spoor.

Het doel is om meer "sociale koopwoningen" te realiseren woningen met een prijsplafond tot circa € 355.000, specifiek bedoeld voor Amersfoorters die nu tussen wal en schip vallen. Mocht dit beleid in 2026 en 2027 vrucht afwerpen, dan zou de extreme druk op de buitenwijken iets kunnen afnemen.

Samenvattend: Is het nog betaalbaar?

De buitenwijken van Amersfoort zijn in 2026 "relatief" betaalbaar in vergelijking met de Randstad, maar de grens van de betaalbaarheid voor de gemiddelde Amersfoorter is bereikt. Voor een bedrag onder de vijf ton moet je inmiddels goed zoeken en bereid zijn te investeren in een oudere woning.

Wie echter de ruimte en de kwaliteit van een wijk als Vathorst of het dorpse van Hoogland waardeert, vindt in de buitenwijken nog steeds een betere balans tussen prijs en leefomgeving dan in de stadskern. De focus voor 2026 ligt dan ook niet op het vinden van een goedkoop huis, maar op het vinden van een huis met beheersbare maandlasten.