Hoe beïnvloeden onroerendezaakbelastingen de kopers?

Wanneer je in 2026 een woning koopt, kijkt je waarschijnlijk eerst naar de hypotheekrente, de vraagprijs en de staat van onderhoud. Echter, een vaak onderschatte factor die de maandelijkse lasten en de totale betaalbaarheid van een woning beïnvloedt, is de onroerendezaakbelasting (OZB). In een tijd waarin de woningprijzen in Nederland recordhoogtes bereiken en de WOZ-waarden (Waardering Onroerende Zaken) meestijgen, is het begrijpen van de fiscale lasten voor een koper essentieel.

De OZB is geen eenmalige kostenpost bij de aankoop, zoals de overdrachtsbelasting, maar een jaarlijks terugkerende verplichting die direct invloed heeft op ji besteedbaar inkomen. In dit artikel onderzoeken we hoe deze belastingen de positie van de koper beïnvloeden, hoe de berekeningen in 2026 tot stand komen en waar je op moet letten bij de zoektocht naar een nieuwe woning.

De directe impact op de maandelijkse lasten

Voor een koper is de OZB een "vaste last" die bij de financieringsbegroting moet worden opgeteld. Hoewel de belasting officieel één keer per jaar wordt geheven, verrekenen de meeste huiseigenaren dit in hun maandelijkse budgettering.

• Percentage van de WOZ-waarde: De hoogte van de OZB wordt bepaald door een percentage van de WOZ-waarde van ji woning. Omdat de WOZ-waarden in 2026 gekoppeld zijn aan de marktwaarde van het voorgaande jaar (de waardepeildatum 1 januari 2025), zien veel kopers hun belastingdruk stijgen naarmate de huizenprijzen toenemen.
• Gemeentelijke verschillen: De OZB is een gemeentelijke belasting. Dit betekent dat de lasten voor een identieke woning in Nijmegen fors kunnen verschillen van die in Amsterdam of Enschede. Voor een koper kan de keuze voor een specifieke gemeente dus honderden euro's per jaar aan belastingvoordeel of -nadeel opleveren.

Invloed op de maximale hypotheek en leencapaciteit

In 2026 zijn banken en geldverstrekkers strenger bij het beoordelen van de totale lastendruk. Hoewel de OZB niet direct wordt afgetrokken van ji maximale leenbedrag zoals een studieschuld dat doet, wordt het wel meegenomen in de berekening van de "levensvatbaarheid" van ji maandlasten.

Wanneer je een woning koopt met een hoge WOZ-waarde in een gemeente met een hoog OZB-tarief, kan dit de buffer verkleinen die je overhoudt voor andere uitgaven. Slimme kopers informeren daarom al tijdens de bezichtigingsfase naar de actuele aanslagbiljetten van de huidige eigenaar. In sommige gemeenten is de OZB met wel 10% tot 15% gestegen om tekorten op de gemeentebegroting op te vangen, wat een directe impact heeft op wat je zich maandelijks kunt veroorloven.

De psychologische grens en de WOZ-waarde

De WOZ-waarde van een woning heeft een dubbelrol voor kopers. Aan de ene kant wilt je een hoge waarde, omdat dit vaak duidt op een goede investering en overwaarde. Aan de andere kant betekent een hogere WOZ-waarde direct meer belasting.

• Eigenwoningforfait: Naast de OZB beïnvloedt de WOZ-waarde ook de inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde dat bij ji belastbaar inkomen wordt opgeteld. In 2026, nu de "Wet Hillen" (de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld) steeds verder wordt afgebouwd, voelen kopers met een afgeloste of grotendeels afgeloste woning de impact van de WOZ-waarde via de belastingaangifte steeds sterker.
• Bezwaarprocedures: Veel nieuwe kopers maken in 2026 direct na de overdracht bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Als je kunt aantonen dat de gemeente de waarde te hoog heeft ingeschat (bijvoorbeeld door gebreken die niet zichtbaar waren vanaf de straat), verlaagt je niet alleen de OZB, maar ook het eigenwoningforfait en de waterschapsbelastingen.

Lokale variaties: De "belasting-check" bij aankoop

In 2026 zien we een trend waarbij kopers de lokale belastingtarieven meenemen in hun locatiekeuze. Vooral forenzen die twijfelen tussen twee aangrenzende gemeenten, laten de lokale lasten zwaarder meewegen.

Gemeenten met veel toerisme of industrie kunnen hun OZB-tarieven vaak lager houden omdat zij andere inkomstenbronnen hebben. Daarentegen moeten "slaapgemeenten" met weinig lokale bedrijvigheid hun budget vaak sluitend krijgen via de onroerendezaakbelasting van de inwoners. Voor een koper die op de kleintjes let, kan een verhuizing over de gemeentegrens heen een effectieve manier zijn om de jaarlijkse lasten structureel te verlagen.

De verrekening bij de notaris

Wanneer de eigendomsoverdracht van een woning plaatsvindt, is er sprake van een verrekening van de zakelijke lasten. Dit is een specifiek moment waarop de koper direct geconfronteerd wordt met de vastgoedbelasting.

De verkoper heeft meestal de OZB voor het volledige kalenderjaar al betaald aan het begin van het jaar. Bij de notaris wordt dit bedrag pro rata verrekend. Als je op 1 juli 2026 de sleutel krijgt, betaalt je de verkoper via de afrekening van de notaris de helft van de jaarlijkse OZB terug. Dit is een kostenpost waar kopers in hun "kosten koper" begroting vaak geen rekening mee houden, maar die bij een dure woning honderden euro's kan bedragen.

Toekomstverwachting: OZB en verduurzaming

In 2026 wordt er binnen veel gemeenteraden gesproken over "groene OZB-differentiatie". Dit is het idee dat woningen met een hoog energielabel (A+++) een lager belastingtarief zouden krijgen dan woningen met een slecht label. Hoewel dit nog niet landelijk is ingevoerd, beïnvloedt het de kopersmarkt nu al. Een koper weet dat een energiezuinige woning niet alleen bespaart op de energierekening, maar in de toekomst mogelijk ook een fiscaal voordeel geniet.

Bovendien stijgen de waterschapsbelastingen, die vaak gekoppeld zijn aan dezelfde WOZ-waarde als de OZB, in 2026 fors door de kosten voor dijkversterking en waterzuivering. Voor de koper betekent dit dat de "vastgoedgerelateerde belastingen" een steeds groter deel van de totale woonlasten gaan uitmaken.

Het effect van onroerendezaakbelastingen op kopers is dus veelzijdig: het raakt de directe cashflow, de fiscale aangifte en zelfs de strategische keuze voor een bepaalde woonplaats. Een goed geïnformeerde koper kijkt verder dan de hypotheekrente en begrijpt dat de gemeente een stille, maar permanente partner is in hun woningbezit.