Wat moet je vragen tijdens een bezichtiging? De ultieme checklist voor 2026

Een bezichtiging is veel meer dan een rondje lopen door een mooi huis en kijken of je bank in de woonkamer past. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waar de prijzen hoog zijn en de eisen aan duurzaamheid streng, is een bezichtiging een kritisch onderzoekmoment. Je hebt als koper een wettelijke onderzoeksplicht, en de vragen die je stelt aan de verkoopmakelaar zijn je belangrijkste gereedschap om verborgen gebreken en toekomstige kosten te ontmaskeren.

Veel kopers laten zich tijdens een bezichtiging leiden door emotie, maar om een miskoop te voorkomen, moet je als een detective te werk gaan. Hieronder volgt een overzicht van de meest cruciale vragen die je moet stellen, verdeeld in categorieën die er in 2026 echt toe doen.

De staat van de woning en onderhoud

Begin bij de basis. Je wilt weten wat de technische conditie van het pand is, zodat je niet voor verrassingen komt te staan zodra je de sleutel krijgt.

• Hoe oud zijn de belangrijkste installaties? Vraag specifiek naar de CV-ketel, de meterkast en eventuele mechanische ventilatie of warmtepomp. Als een CV-ketel ouder is dan 12 jaar, moet je rekening houden met vervanging op korte termijn.
• Wat is de staat van het dak en de muren? Is het dak ooit vernieuwd of geïsoleerd? Zijn er tekenen van lekkage geweest in het verleden?
• Wanneer is het buitenwerk voor het laatst geschilderd? Dit geeft een goed beeld van hoe de huidige eigenaar met de woning is omgegaan. Goed schilderwerk beschermt het hout tegen rot; als dit verwaarloosd is, lopen de kosten snel op.
• Zijn er bekende gebreken of lekkages geweest? De verkoopmakelaar heeft een informatieplicht. Als je er specifiek naar vraagt, moeten ze eerlijk antwoorden over zaken als optrekkend vocht of een lekkende dakkapel.

Duurzaamheid en energiekosten

In 2026 is het energielabel bijna net zo belangrijk als de locatie. Een huis met een slecht label kan je maandelijks honderden euro's extra kosten.

• Wat is het huidige energieverbruik van de bewoners? Vraag naar de maandelijkse termijnbedragen voor gas en elektra. Houd hierbij rekening met de gezinssamenstelling van de huidige bewoners ten opzichte van die van jou.
• Welke isolatiemaatregelen zijn er genomen? Is er sprake van dubbel glas (HR++ of triple glas), vloerisolatie of spouwmuurisolatie? In oudere woningen is dit cruciaal voor je comfort en je portemonnee.
• Zijn er mogelijkheden voor zonnepanelen of een warmtepomp? Soms zijn daken niet geschikt voor zonnepanelen (door schaduw of constructie) of is de woning nog niet klaar voor een warmtepomp.

De Vereniging van esigenaren (VvE) - Bij appartementen

Koop je een appartement? Dan word je automatisch lid van de VvE. Dit brengt verantwoordelijkheden en kosten met zich mee die je vooraf scherp moet hebben.

• Hoe hoog is de maandelijkse VvE-bijdrage? En wat zit er precies in deze prijs (verzekering, onderhoud, schoonmaak)?
• Is er een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)? Vraag of er grote projecten op de planning staan, zoals een nieuw dak of gevelrenovatie. Als de VvE niet genoeg gespaard heeft, kan er een eenmalige extra bijdrage van de bewoners gevraagd worden.
• Hoeveel zit er in het reservefonds? Een gezonde VvE heeft een flink bedrag op de bank staan voor onvoorziene kosten.

De buurt en de omgeving

Je koopt niet alleen een huis, maar ook een plek in een buurt. De omgeving bepaalt voor een groot deel je woongenot.

• Waarom gaan de huidige eigenaren weg? Dit is een klassieke vraag. Soms is de reden onschuldig (gezinsuitbreiding), maar soms onthult het iets over overlast van buren of veranderingen in de wijk.
• Hoe is de buurt en wie wonen er naast? Zijn het gezinnen, studenten of ouderen? Vraag ook naar de parkeersituatie: is er een wachtlijst voor een vergunning?
• Zijn er bestemmingsplannen voor de nabije omgeving? Wordt dat vrije uitzicht aan de achterkant volgend jaar bebouwd met een appartementencomplex? De makelaar hoort dit te weten of je kunt het checken via de gemeente.

De verkoop en onderhandeling

Om je biedingsstrategie te bepalen, moet je weten hoe de vlag erbij hangt voor de verkoper.

• Hoeveel interesse is er al voor de woning? Hoeveel bezichtigingen zijn er gepland en zijn er al biedingen uitgebracht? Hoewel makelaars niet altijd het achterste van hun tong laten zien, geeft de drukte tijdens de bezichtiging vaak al een indicatie.
• Wat is de gewenste opleverdatum van de verkopers? Soms is een verkoper bereid een lager bod te accepteren als jij bereid bent om over drie maanden (of juist pas over negen maanden) de sleutel over te nemen.
• Zijn er roerende zaken die ter overname worden aangeboden? Denk aan de vloer, gordijnen of die specifieke Amerikaanse koelkast. Dit kan invloed hebben op je totale budget.

Checklist: Wat moet je meenemen en doen?

Naast het stellen van vragen, moet je ook zelf scherp opletten tijdens de dertig tot vijftig minuten die je meestal krijgt.

1. Gebruik je zintuigen: Ruik je muffe lucht in de kelder? Zie je kringen op het plafond (lekkage)? Hoor je veel omgevingsgeluid als de ramen dicht zijn?
2. Maak foto's en video's: Na drie bezichtigingen gaan huizen in je hoofd op elkaar lijken. Video's helpen je om later details terug te kijken, zoals de staat van de kozijnen of de indeling van de meterkast.
3. Check de 'Lijst van zaken': Vraag tijdens het rondlopen wat er precies achterblijft. Die mooie designradiator kan wel eens meegaan met de huidige eigenaar.

De kritische blik: Wees niet bang om 'lastig' te zijn

De verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper, niet die van jou. Het is hun vak om de woning in het beste licht te presenteren; het is jouw taak om door de commerciële presentatie heen te kijken. Door de juiste, scherpe vragen te stellen, positioneer je jezelf als een serieuze en goed voorbereide koper. Dit dwingt respect af en garandeert dat je beschikt over alle essentiële informatie om een verantwoord bod uit te brengen.