Wat als de verkoper zich op het laatste moment terugtrekt?

Je hebt het winnende bod uitgebracht, de champagne is ontkurkt en je bent in gedachten de muren al aan het schilderen. Maar dan gaat de telefoon: de verkoper heeft zich bedacht. In de verhitte woningmarkt van 2026, waar emoties hoog oplopen en alternatieve aanbiedingen soms achteraf nog binnendruppelen, komt dit scenario vaker voor dan je zou hopen.

Mag een verkoper zomaar van de deal afzien? Wat zijn je rechten als koper en welke juridische stappen kun je ondernemen om de koop alsnog af te dwingen of een schadevergoeding te eisen? In dit artikel ontleden we de regels van het Nederlandse kooprecht in 2026.

Het cruciale moment: Is de koopovereenkomst al getekend?

In de Nederlandse wetgeving is de koop van een woning door een particulier pas rechtsgeldig als deze schriftelijk is vastgelegd. Dit noemen we het schriftelijkheidsvereiste.

• Vóór het tekenen: Zolang er alleen een mondeling akkoord is (via de telefoon of per e-mail), kan de verkoper in principe nog terug. Zelfs als de makelaar heeft gezegd: "Gefeliciteerd, het huis is van jullie", is er juridisch gezien nog geen bindende overeenkomst. De verkoper mag op dit punt nog ingaan op een hoger bod van een andere partij.
• Ná het tekenen: Zodra beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet, is de deal bindend. Voor de verkoper is er dan in tegenstelling tot de koper, geen wettelijke bedenktijd.

De bedenktijd: Alleen voor de koper

Een veelvoorkomend misverstand is dat de verkoper ook drie dagen bedenktijd heeft. Dit is niet het geval.

De wettelijke bedenktijd van drie dagen is een eenzijdig recht voor de koper om zonder opgaaf van reden en zonder boete van de koop af te zien. Zodra de verkoper heeft getekend en de akte aan de koper is overhandigd, zit de verkoper aan de deal vast.

Wat als de verkoper weigert mee te werken aan de overdracht?

Stel: de koopovereenkomst is getekend, de financiering is rond, maar de verkoper weigert op de afgesproken datum naar de notaris te komen. Dit wordt gezien als een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie).

De ingebrekestelling

Je kunt de verkoper niet direct voor de rechter slepen. Je moet de verkoper eerst formeel "in gebreke stellen". Dit gebeurt meestal via een aangetekende brief (vaak opgesteld door je aankoopmakelaar of een jurist) waarin je de verkoper een termijn van acht dagen geeft om alsnog aan de verplichtingen te voldoen.

Je opties: Nakoming of ontbinding

Als de verkoper na die acht dagen nog steeds weigert, heb je volgens de standaard modelkoopovereenkomst (die ook in 2026 door de NVM wordt gebruikt) twee smaken:

Optie A: Nakoming afdwingen (Het huis opeisen)

Je kunt via een kort geding eisen dat de verkoper de woning alsnog aan jou levert. De rechter kan een dwangsom opleggen voor elke dag dat de verkoper weigert mee te werken. Daarnaast heb je vaak recht op een vergoeding voor de schade die je lijdt door de vertraging (bijvoorbeeld extra opslagkosten voor je meubels of dubbele maandlasten).

Optie B: Ontbinding en de boete van 10%

Als je het vertrouwen volledig bent verloren of de vertraging niet kunt overbruggen, kun je de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval is de verkoper de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd.

Rekenvoorbeeld: Bij een woning van € 500.000 moet de verkoper jou een boete van € 50.000 betalen. Dit is een harde clausule die bedoeld is om wispelturig gedrag van verkopers te ontmoedigen.

Uitzonderingen: Wanneer mag een verkoper wél ontbinden?

Er zijn slechts enkele scenario's waarin een verkoper legaal onder de koop uit kan:

• Ontbindende voorwaarden van de verkoper: Soms laat een verkoper een clausule opnemen waarin staat dat de verkoop alleen doorgaat als zij zelf vóór een bepaalde datum een nieuwe woning hebben gevonden. Dit komt in 2026 vaker voor vanwege de krapte op de markt. Check altijd of zulke voorwaarden in het contract staan.
• Niet-tijdige betaling/waarborgsom: Als jij als koper de waarborgsom (meestal 10%) niet op tijd bij de notaris stort en de verkoper stelt jou hiervoor in gebreke, kan de verkoper de deal ontbinden.

De rol van de makelaar en juridische bijstand

Als een verkoper zich terugtrekt, is de verkoopmakelaar vaak net zo gefrustreerd als jij; zij lopen immers hun courtage mis. De makelaar zal proberen te bemiddelen, maar heeft geen juridische macht om de verkoper te dwingen.

In 2026 is het essentieel om een goede rechtsbijstandverzekering te hebben of een gespecialiseerde vastgoedadvocaat achter de hand te hebben. Het beslag leggen op de woning (conservatoir beslag) is een veelgebruikte tactiek om te voorkomen dat de verkoper het huis in de tussentijd aan iemand anders levert terwijl de procedure loopt.

Praktische tips bij een "Last minute" afzegging

1. Blijf kalm en communiceer schriftelijk: Leg alles vast. Bevestig telefoongesprekken direct per e-mail ("Zoals zojuist besproken, geeft je aan niet naar de notaris te komen...").
2. Schakel direct je aankoopmakelaar in: Zij kennen de juridische klappen van de zweep en kunnen vaak druk uitoefenen op de verkoopmakelaar.
3. Ga niet direct akkoord met een kleine vergoeding: Verkopers proberen soms onder de 10% boete uit te komen door een lager bedrag te bieden. Weet wat je rechten zijn voordat je tekent voor een schikking.

Het inzicht: De wet staat aan jouw kant

Hoewel het emotioneel een enorme klap is als een verkoper zich terugtrekt, ben je als koper in Nederland juridisch zeer goed beschermd zodra de handtekeningen zijn gezet. De boeteclausule van 10% is een krachtig wapen en rechters zijn doorgaans onverbiddelijk als het gaat om het nakomen van vastgoedcontracten.

Het belangrijkste advies? Zorg dat de koopovereenkomst zo snel mogelijk na de mondelinge overeenstemming wordt getekend. Pas dan verandert een belofte in een juridisch feit.

Heb je momenteel te maken met een verkoper die twijfelt of zich wil terugtrekken? Ik kan de specifieke clausules in jouw koopovereenkomst analyseren om te zien wat je directe juridische vervolgstappen zijn.