Waarom stijgen de huren sneller dan de huizenprijzen? De analyse van 2026

Het is januari 2026 en wie de krantenkoppen volgt, ziet een opmerkelijk fenomeen op de Nederlandse woningmarkt. Terwijl de huizenprijzen na de turbulente jaren '24 en '25 eindelijk een plateau lijken te bereiken door de gestabiliseerde hypotheekrente en strengere leennormen, schieten de huurprijzen in de vrije sector nog altijd als een raket omhoog. Voor veel woningzoekenden voelt dit onrechtvaardig: de drempel om te kopen blijft hoog, terwijl de 'luchtvaart' van huren maandelijks onbetaalbaarder wordt.

Als vastgoedredacteur en adviseur krijg ik vaak de vraag: "Hoe kan het dat mijn huur met 5% stijgt, terwijl de waarde van het huis waar ik in woon nauwelijks nog toeneemt?" Het antwoord ligt in een complexe cocktail van regelgeving, schaarste en de verschuivende rol van de particuliere belegger. In dit artikel ontleden we de mechanismen achter deze scheefgroei in 2026.

De wet betaalbare huur en de "vlucht" naar de vrije sector

In de afgelopen jaren heeft de overheid geprobeerd de huurmarkt te reguleren met de Wet Betaalbare Huur en de uitbreiding van het puntenstelsel (WWS). Hoewel dit voor woningen in het middensegment prijsbescherming bood, heeft het in 2026 een onbedoeld neveneffect gecreëerd.

Veel particuliere verhuurders hebben hun woningen verkocht ("uitponden") omdat het rendement door de regulering en de hogere belastingen in Box 3 niet meer rendabel was. Hierdoor is het aanbod van huurwoningen drastisch gekrompen. Voor de woningen die wél in de vrije sector overblijven (boven de liberalisatiegrens), is de vraag nu zo explosief dat verhuurders de hoofdprijs kunnen vragen.

Huizenprijzen worden geremd door de 'Leencapaciteit-muur'

De reden dat huizenprijzen in 2026 minder hard stijgen dan de huren, heeft alles te maken met financierbaarheid. Een koper is afhankelijk van wat de bank toestaat op basis van inkomen en brondata (via Ockto/iWize).

• Rentestabiliteit: De hypotheekrente is in 2026 stabiel, maar fors hoger dan in het vorige decennium. Dit vormt een natuurlijk plafond voor wat mensen kunnen bieden.
• Energielabels: Woningen met een slecht label (E, F, G) drukken het gemiddelde prijsniveau omlaag, omdat kopers de verplichte verduurzamingskosten van de koopsom aftrekken.

Bij huren bestaat deze 'muur' niet. Een huurder kan besluiten om 50% of zelfs 60% van zijn netto-inkomen aan huur uit te geven om maar een dak boven het hoofd te hebben, simpelweg omdat er geen alternatief is. Er is geen bank die een huurder vertelt: "Dit is onverantwoord."

‍

De indexatie-clausule: Een automatische prijsdrijver

Een cruciaal verschil tussen kopen en huren is hoe de prijs wordt aangepast aan de inflatie.

• Kopers: Wie een hypotheek heeft met een vaste rente, ziet zijn nominale maandlasten niet stijgen, ongeacht hoe hoog de inflatie is. Sterker nog: door inflatie wordt de relatieve schuld van de koper minder waard.
• Huurders: Vrijwel elk huurcontract in Nederland bevat een indexatieclausule (meestal inflatie + 1%). In tijden van aanhoudende loon-prijsspiralen, zoals we die in 2025 zagen, vertaalt dit zich direct in een jaarlijkse huurverhoging die losstaat van de marktwaarde van het vastgoed.

Vergelijking: Kostenontwikkeling kopen vs. huren (2024 - 2026)

‍

Jaar                                              Gemiddelde huizenprijs – stijging                            Gemiddelde huurstijging (Vrije sector)

2024                                     + 3,5%                                                                      + 5,2%

2025                                     + 2,1%                                                                      + 6,8%

2026 (prognose)                 + 1,8%                                                                      + 7,5%

‍

De verschuiving van bezit naar gebruik

In 2026 zien we een sociaal-economische verschuiving. De groep die kan kopen wordt kleiner door de strenge eisen aan eigen geld en verduurzaming. De groep die moet huren starters, gescheiden mensen, arbeidsmigranten groeit hard.

Omdat de bouwproductie van nieuwe huurwoningen door de gestegen bouwkosten en stikstofregels nog steeds achterblijft, ontstaat er een extreme schaarste. Vastgoedbeleggers die wel actief blijven, richten zich op het topsegment waar geen prijsplafonds geleden. Hierdoor stijgt de gemiddelde huurprijs in steden als Eindhoven, Utrecht en Den Haag sneller dan de waarde van de onderliggende stenen.

De impact van energielabels: Een dubbel nadeel voor de huurder

In 2026 wegen energielabels zwaar mee in de woningwaarde. Een huis met label G daalt in waarde omdat de koper moet investeren. Maar voor de huurder in datzelfde pand stijgen de totale woonlasten juist: de verhuurder mag nog steeds de huur indexeren, terwijl de energierekening voor de huurder astronomisch blijft.

Waarschuwing: In 2026 zien we dat verhuurders die wél verduurzamen (naar label A++++), deze investering vaak direct vertalen in een forse huurverhoging bij een nieuwe mutatie. De huurder betaalt dus de 'duurzaamheidspremie', terwijl de koper diezelfde duurzaamheid financiert tegen een lagere hypotheekrente.

Praktische tips voor de woningzoeker in 2026

Hoewel de huurmarkt momenteel sneller stijgt, zijn er manieren om de schade te beperken:

1. Check de starters vrijstelling: Met de grens van €555.000 in 2026 vallen veel woningen die voorheen "onbereikbaar" waren, nu binnen de fiscale vrijstelling. Het kan in 2026 goedkoper zijn om een hypotheek van €1.800 per maand te hebben dan een huur van €2.100.
2. Maak gebruik van brondata: Gebruik tools als Ockto om aan te tonen dat je huidige hoge huur bewijst dat je een bepaalde hypotheeklast kunt dragen. Sommige banken beginnen in 2026 eindelijk de 'duur huurder' serieuzer te nemen in hun acceptatiebeleid.
3. Kijk naar de WOZ-cap: In de gereguleerde sector is de huurprijs deels gekoppeld aan de WOZ-waarde. Omdat de stijging van de huizenprijzen (en dus de WOZ) afvlakt, kan dit een rem zetten op toekomstige huurstijgingen in het sociale- en middensegment.

Belangrijkste inzichten

De reden dat huren in 2026 harder stijgt dan de huizenprijzen is een pijnlijk samenspel van factoren: een krimpend aanbod door strengere regelgeving voor beleggers, automatische inflatie-indexatie en een kopersmarkt die wordt begrensd door leennormen. Terwijl de huizenprijs wordt bepaald door wat men kan lenen, wordt de huurprijs bepaald door wat men uit pure noodzaak moet betalen.

Voor de lange termijn blijft kopen in 2026 de beste hedge tegen deze stijgende lasten. Je zet je woonlasten immers vast, terwijl de huurder elk jaar opnieuw de rekening gepresenteerd krijgt voor de schaarste op de markt.