Waarom is het in sommige buurten bijna onmogelijk om een woning te vinden?

Je kent het wel: in de ene wijk staan appartementen wekenlang online, terwijl in de andere buurt een woning binnen tien minuten na plaatsing al tientallen reacties heeft. De Nederlandse woningmarkt is een lappendeken van uitersten. Dat sommige gebieden 'moeilijker' zijn dan andere, heeft vaak te maken met een perfecte storm van factoren die de vraag opdrijven terwijl het aanbod stokt.

Het is niet alleen een kwestie van populariteit of een mooi uitzicht. De dynamiek achter een krappe huurmarkt is vaak een complex samenspel van economie, gemeentelijk beleid en de geschiedenis van de wijk. Als je begrijpt waarom een specifieke buurt zo lastig is, kun je je zoekstrategie daarop aanpassen.

De wet van vraag en aanbod: locatie, locatie, locatie

Het klinkt als een cliché, maar de nabijheid van werkgelegenheid en voorzieningen is de grootste drijfveer.

Nabijheid van 'hubs'

Buurten die op loopafstand liggen van grote treinstations, universiteiten of zakendistricten (zoals de Zuidas in Amsterdam of het Beatrixkwartier in Den Haag) hebben een constante stroom van nieuwe zoekers. Omdat expats, studenten en forenzen allemaal in dezelfde vijver vissen, is de druk hier enorm. Verhuurders in deze wijken kunnen het zich veroorloven om extreem hoge inkomenseisen te stellen.

Het 'gentrificatie-effect'

Sommige wijken die vroeger als minder aantrekkelijk werden gezien, zijn nu 'hot'. Zodra hippe koffietentjes, boetiek huizen en goede restaurants hun deuren openen, trekt dit een nieuwe doelgroep aan. De prijzen stijgen en het aantal beschikbare huurwoningen neemt af omdat veel panden worden verkocht aan beleggers of particulieren die er zelf gaan wonen.

Gemeentelijke regels en beperkingen

Niet alleen de markt, maar ook de lokale overheid speelt een grote rol in hoe makkelijk je ergens een woning kunt huren.

• Zelfbewoningsplicht: In veel populaire steden geldt voor bepaalde wijken een zelfbewoningsplicht. Dit betekent dat kopers van een huis er zelf moeten gaan wonen en het niet mogen verhuren. Hoewel dit goed is voor de koopmarkt, haalt het direct een groot deel van het potentiële aanbod uit de particuliere huurmarkt.
• Beperking op splitsing: In sommige historische wijken verbieden gemeenten het splitsen van grote herenhuizen in kleinere appartementen. Hierdoor blijven er alleen dure, grote woningen over en zijn er bijna geen betaalbare studio's voor starters beschikbaar.
• Toerisme en korte verhuur: In steden als Amsterdam zijn in bepaalde wijken strikte regels voor vakantieverhuur (zoals Airbnb). Hoewel dit bedoeld is om woningen beschikbaar te houden voor bewoners, zorgt de populariteit van de wijk voor toeristen er soms juist voor dat eigenaren hun panden liever leeg laten staan voor eigen gebruik of illegale verhuur dan voor de lange termijn.

Historische opbouw van de wijk

De architectuur en de geschiedenis van een gebied bepalen hoeveel mensen er kunnen wonen.

In oude binnensteden zijn de panden vaak monumentaal. Dit betekent dat er niet zomaar bijgebouwd kan worden en dat renovaties aan strikte regels gebonden zijn. De voorraad huurwoningen is hier dus statisch. In nieuwbouwwijken aan de rand van de stad is het aanbod vaak veel groter, simpelweg omdat de bebouwingsdichtheid daar hoger is en er vanaf het begin rekening is gehouden met huurders.

De psychologische factor: het 'volgeling-gedrag'

Mensen zijn sociale wezens en we willen vaak wonen waar 'iedereen' wil wonen. Dit creëert een sneeuwbaleffect. Als een buurt bekendstaat als dé plek voor jonge creatievelingen of jonge gezinnen, zal de vraag daar blijven groeien, zelfs als de prijzen onredelijk worden. Dit zorgt ervoor dat de gunfactor een enorme rol gaat spelen; verhuurders kiezen liever iemand die perfect in het plaatje van de wijk past dan iemand die simpelweg de huur kan betalen.

Hoe ga je hiermee om in je zoektocht?

Als je merkt dat je telkens buiten de boot valt in een populaire buurt, is het tijd om je 'zoekcirkel' te vergroten. Vaak zijn er wijken die direct grenzen aan de populaire gebieden waar de druk net iets lager is. Je bent dan binnen vijf minuten fietsen op de plek waar je wilt zijn, maar je betaalt minder en hebt tien keer zoveel kans op een bezichtiging.

Kijk ook naar de 'upcoming' buurten waar de gemeente momenteel veel in investeert. Vaak zie je daar een toename in het aantal huurwoningen voordat de prijzen exploderen.