Onverwachte huurverhoging: Wat zijn uw rechten en de regels?

Het ontvangen van een bericht over een huurverhoging zorgt bij veel huurders voor onrust, zeker wanneer de stijging fors uitvalt of onverwacht komt. In de huidige woningmarkt, waar de kosten voor levensonderhoud stijgen, is het essentieel om te weten dat een verhuurder niet zomaar naar eigen inzicht de prijs kan aanpassen. De nederlandse wetgeving biedt namelijk een sterke bescherming aan huurders om willekeur en excessieve stijgingen te voorkomen.

Of een huurverhoging rechtsgeldig is, hangt af van verschillende factoren: het type huurcontract, de sector waarin je huurt (sociaal of vrije sector) en de termijn waarop de verhoging wordt aangekondigd. Wanneer je geconfronteerd wordt met een voorstel dat onredelijk aanvoelt, is het zaak om niet direct akkoord te gaan, maar eerst de juridische kaders te toetsen.

De maximale huurverhoging in de vrije sector

Voorheen waren huurders in de vrije sector (geliberaliseerde huur) minder beschermd, maar dat is veranderd. Sinds enkele jaren geldt er een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector.

• De berekening: De maximale verhoging is gekoppeld aan de inflatie (consumentenprijsindex) plus 1 procentpunt, of de loonontwikkeling plus 1 procentpunt. De laagste van deze twee waarden is het wettelijke maximum.
• Jaarlijkse beperking: De verhuurder mag de huur slechts één keer per twaalf maanden verhogen. Een tussentijdse, tweede verhoging binnen hetzelfde jaar is niet toegestaan, tenzij er sprake is van woningverbetering (zoals verduurzaming).
• Huurprijzen: Als de nieuwe huurprijs niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning, kunt je in bepaalde gevallen de huurcommissie inschakelen voor een toetsing, al is dit in de vrije sector aan strikte voorwaarden gebonden dan bij sociale huur.

Regels voor sociale huurwoningen

In de sociale sector zijn de regels nog strikter. De overheid stelt elk jaar vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector mogen bij huurders met een hoger inkomen een grotere verhoging doorvoeren. Dit is bedoeld om 'scheefwonen' tegen te gaan. De belastingdienst verstrekt hiervoor een inkomensverklaring aan de verhuurder, zonder de exacte hoogte van uw inkomen te noemen.

De aanzegtermijn

Voor een reguliere huurverhoging in de sociale sector geldt dat je het voorstel minimaal twee maanden voordat de verhoging ingaat, schriftelijk moet ontvangen. Ontvangt je het bericht te laat? Dan schuift de ingangsdatum op.

Huurverhoging na woningverbetering

Er is een belangrijk onderscheid tussen de jaarlijkse indexering en een huurverhoging vanwege renovatie of verduurzaming. Als de verhuurder investeert in zaken die het wooncomfort verhogen of de energielasten verlagen, denk aan zonnepanelen, isolatie of een nieuwe luxe keuken, mag hiervoor een extra huurverhoging worden gevraagd.

• Redelijkheid: De verhoging moet in een redelijke verhouding staan tot de gemaakte kosten en de besparing voor de huurder.
• Instemming: Voor ingrijpende verbeteringen heeft de verhuurder meestal instemming van de huurder nodig. Je hoeft niet akkoord te gaan met een 'luxe' renovatie die de huur onbetaalbaar maakt, maar je mag noodzakelijk onderhoud of redelijke verduurzaming niet zonder meer blokkeren.

Wat te doen bij een onterecht voorstel?

Als je een voorstel krijgt dat hoger is dan het wettelijk maximum, of als de termijnen niet in acht zijn genomen, heeft je verschillende opties.

1. Schriftelijk bezwaar maken: Reageer schriftelijk (per e-mail of aangetekende brief) naar de verhuurder. Geef duidelijk aan op welke gronden je het niet eens bent met de verhoging.
2. Huur blijven betalen (de oude prijs): Als je tijdig en gegrond bezwaar maakt, kunt je de oude huurprijs blijven betalen totdat er een uitspraak is of een nieuw voorstel ligt. Let op: doe dit alleen als je zeker bent van uw zaak, om betalingsachterstanden te voorkomen.
3. Huurcommissie inschakelen: Indien je er samen met de verhuurder niet uitkomt, kunt je de Huurcommissie vragen om de huurverhoging te beoordelen. Zij doen een bindende uitspraak over de redelijkheid van het voorstel.
4. Check de gebreken: In de sociale sector kan een huurverhoging soms worden geblokkeerd als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken aan de woning die eerder al formeel zijn gemeld maar niet zijn opgelost.

Onverwachte verhoging van servicekosten

Soms stijgt niet de kale huur, maar het voorschot voor de servicekosten onverwacht. Hoewel de verhuurder het voorschot mag verhogen als de werkelijke kosten (zoals energie) stijgen, moet dit altijd gebaseerd zijn op een realistische inschatting. Aan het einde van het jaar moet de verhuurder een volledige eindafrekening presenteren. Blijkt dat je teveel heeft betaald? Dan moet de verhuurder het verschil terugstorten. De servicekosten mogen nooit een 'verkapte' huurverhoging zijn waar de verhuurder winst op maakt.

Huurverhoging onder controle: Ken de regels en uw termijnen

Een huurverhoging hoort nooit een verrassing te zijn. De wet schrijft duidelijke termijnen en maximale percentages voor die je beschermen tegen willekeur. Of je nu in de vrije sector of sociaal huurt, controleer altijd of het percentage klopt met de landelijke richtlijnen van dat jaar en of de aankondiging op tijd is verstuurd. Door kritisch naar de opbouw van uw woonlasten te kijken en bij twijfel direct bezwaar aan te tekenen, voorkomt je dat je onnodig teveel betaalt.