Hoe kunnen starters besparen op de bijkomende kosten (Kosten koper)?

Het kopen van je eerste huis is een enorme mijlpaal, maar de euforie van een geaccepteerd bod wordt vaak snel getemperd door de realiteit van de kosten koper (k.k.). In de Nederlandse woningmarkt van 2026 mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dit betekent dat vrijwel alle bijkomende kosten, gemiddeld zo'n 4% tot 6% van de koopsom, uit eigen zak moeten komen.

Voor een starter die al jaren spaart, kan een bedrag van € 15.000 tot € 25.000 extra een enorme barrière vormen. Gelukkig zijn er legale wegen, fiscale voordelen en slimme onderhandelingstechnieken om deze last aanzienlijk te verlagen. Hier lees je hoe je als starter duizenden euro's kunt besparen op de overdracht.

De starters vrijstelling: Je grootste winstpakker

De meest effectieve manier om te besparen is de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Normaal gesproken betaal je als koper 2% van de koopsom aan de belastingdienst. Bij een woning van € 400.000 is dat direct € 8.000.

De voorwaarden in 2026

Als starter kun je deze 2% volledig schrappen als je aan de volgende eisen voldoet:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud op het moment van de overdracht bij de notaris.
• Je koopt een woning waarin je zelf gaat wonen (geen belegging).
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woningwaarde ligt onder de woningwaarde grens. (Let op: deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd; in 2026 ligt deze grens rond de € 525.000).

Besparingstip: Ben je bijna 35? Zorg dat de afspraak bij de notaris gepland staat vóór je verjaardag. De datum van het tekenen van de akte bij de notaris is leidend, niet de datum van het koopcontract.

Onderhandel over de 'Lijst van zaken'

Wanneer je een woning koopt, neem je vaak roerende zaken over, zoals gordijnen, de vloer, een zonnescherm of een specifieke designkast. In plaats van deze zaken "gratis" in de koopsom op te nemen, kun je ze apart verrekenen.

Waarom dit werkt

Over de koopsom van de woning betaal je overdrachtsbelasting (als je niet voor de vrijstelling in aanmerking komt) en vaak ook een percentage aan makelaarscourtage. Over roerende zaken betaal je geen overdrachtsbelasting. Door een reëel bedrag voor de inboedel apart in het contract te zetten, verlaag je de officiële koopsom van de stenen, wat een kleine maar fijne besparing oplevert op de belastingen en de notariskosten.

Notarissen vergelijken: De markt is vrij

Veel starters maken de fout om de notaris te kiezen die de verkoopmakelaar adviseert. Echter, notarissen mogen hun eigen tarieven bepalen voor de leveringsakte en de hypotheekakte. De verschillen kunnen oplopen tot € 500 à € 1.000.

• Vraag offertes op: Gebruik vergelijkingssites om offertes op te vragen bij minimaal drie notarissen in de regio.
• Kijk naar de details: Sommige notarissen adverteren met een laag basistarief, maar rekenen extra voor het inschrijven in het Kadaster of voor telefonisch overleg. Vraag altijd om een 'all-in' tarief.

Profiteer van fiscale aftrekbaarheid

Hoewel je de kosten koper moet voorschieten met eigen geld, krijg je een aanzienlijk deel het jaar erop terug via de inkomstenbelasting. De overheid ziet bepaalde aankoopkosten namelijk als 'kosten voor het afsluiten van de lening'.

De volgende posten zijn aftrekbaar:

• De kosten voor de hypotheekadviseur.
• De notariskosten voor de hypotheekakte.
• De kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
• De kosten voor de verplichte taxatie.

Slimme zet: Dien na de aankoop direct een voorlopige aanslag in bij de Belastingdienst. Je krijgt je teruggave dan maandelijks uitgekeerd in plaats van dat je tot volgend jaar moet wachten. Dit helpt direct om je spaarpot weer aan te vullen voor de inrichting.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De aanvraag van NHG kost eenmalig een klein percentage van je hypotheeksom (de borgtochtprovisie). In 2026 is dit een kleine investering die zichzelf razendsnel terugverdient.

Hoe bespaar je hiermee?

Omdat de bank minder risico loopt (de NHG staat garant als je je hypotheek niet meer kunt betalen), krijg je een lagere rente. Het verschil kan oplopen tot wel 0,5%. Over een hele looptijd bespaar je hiermee tienduizenden euro's aan rentelasten, wat de initiële kosten aan het begin van het traject ruimschoots compenseren.

Kies voor een aankoopmakelaar met een 'No cure, no pay' of vast tarief

Een aankoopmakelaar kan je behoeden voor een te dure aankoop, maar hun courtage (vaak 1% tot 2% van de koopsom) telt ook mee bij de kosten koper.

• Vast tarief: Zoek een makelaar die werkt met een vast tarief in plaats van een percentage. Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent.
• De deeltaken-strategie: Doe de eerste selectie van woningen en de eerste bezichtiging zelf. Schakel de makelaar pas in voor de tweede inspectie en de onderhandelingen. Veel makelaars bieden hiervoor goedkopere 'deeltarief-pakketten' aan.

Schenking en de 'Familiehypotheek'

Hoewel de officiële 'Jubelton' is afgeschaft, mogen ouders in 2026 hun kinderen nog steeds jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. Gebruik deze schenking specifiek om de kosten koper te dekken.

Daarnaast kan een familiehypotheek (waarbij je een deel leent van je ouders) de afsluitkosten bij een commerciële bank verlagen. Je hebt minder hypotheek nodig van de bank, wat soms kan leiden tot een lagere risicoklasse en dus een lagere rente.

Het rendement: Elke euro telt

Besparen op de kosten koper is een kwestie van huiswerk doen en kritisch blijven. Door de starters vrijstelling optimaal te benutten, tarieven van notarissen te vergelijken en maximaal gebruik te maken van belastingteruggaven, verlaag je de benodigde eigen inleg met duizenden euro’s. Dit kapitaal kun je vervolgens direct investeren in wat echt telt: het verduurzamen of naar eigen smaak inrichten van je nieuwe thuis.

Houd altijd voor ogen dat de marktwaarde de grens bepaalt van je maximale lening. Hoe scherper je bent op de bijkomende kosten, hoe groter je financiële ademruimte, en dus je slagkracht, tijdens het biedingsproces.