Hoe krijgen internationals een hypotheek in Nederland?

De Nederlandse woningmarkt in 2026 is voor internationals zowel aantrekkelijk als uitdagend. Of je nu een kennismigrant bent uit een land buiten de EU, een EU-burger die voor een multinational werkt, of een ondernemer met een start-up visum; het proces om een hypotheek af te sluiten volgt specifieke regels die afwijken van de standaardprocedure voor Nederlanders. In een tijd waarin banken strenger kijken naar de herkomst van vermogen en de stabiliteit van verblijfsvergunningen, is een goede voorbereiding het halve werk.

In 2026 is het uitgangspunt van Nederlandse geldverstrekkers simpel: iedereen die rechtmatig in Nederland woont en een stabiel inkomen heeft, komt in aanmerking voor een lening. De nuance zit echter in de voorwaarden die banken stellen aan de verblijfsstatus en de duur van het arbeidsverleden. In dit artikel bespreken we de essentiële stappen voor internationals om een hypotheek te bemachtigen.

De betekenis van de verblijfsstatus

De allereerste vraag die elke hypotheekadviseur in 2026 zal stellen, is: op basis van welk visum verblijf je hier? Je status bepaalt namelijk bij welke banken je terecht kunt en welk percentage van de woningwaarde je kunt lenen.

• EU/EER-burgers: Voor burgers uit de Europese Unie is het proces nagenoeg gelijk aan dat voor Nederlanders. Zij hebben geen aparte verblijfsvergunning nodig en kunnen tot 100% van de marktwaarde lenen, mits hun inkomen dit toelaat.
• Niet-EU burgers (Kennismigranten): Houders van een verblijfsvergunning voor kennismigranten worden door banken als een zeer laag risico beschouwd. In 2026 accepteren vrijwel alle banken hun aanvraag, vaak al vanaf de eerste dag dat zij in Nederland werkzaam zijn.
• Overige visa: Voor mensen met een visum voor gezinshereniging of een tijdelijke werkvergunning gelden vaak strengere eisen. Banken vragen dan vaker om een grotere inleg van eigen geld (bijvoorbeeld 10% tot 20% van de koopsom) of eisen dat de partner die de aanvraag mede ondertekent een permanent verblijfsrecht heeft.

Inkomenseisen en de 30%-regeling

In 2026 is de manier waarop banken naar het inkomen van internationals kijken veranderd, mede door de versobering van de 30%-regeling.

Hoewel de 30%-regeling zorgt voor een hoger netto-inkomen, kijken de meeste banken voor het bepalen van de maximale lening naar het bruto-jaarsalaris. In 2026 zijn er echter gespecialiseerde geldverstrekkers die de fiscale voordelen van de regeling meewegen in de betaalbaarheidsanalyse, waardoor internationals soms net iets meer kunnen lenen dan op basis van een regulier salaris mogelijk zou zijn. Het is hierbij essentieel om een recente werkgeversverklaring te overleggen waarin niet alleen het salaris, maar ook de intentie tot een vast dienstverband wordt bevestigd.

Het belang van arbeidsverleden en proeftijd

Een veelgemaakte fout door internationals in 2026 is het aanvragen van een hypotheek terwijl zij nog in hun proeftijd zitten. Banken verstrekken in principe geen leningen zolang de proeftijd nog loopt.

Zodra de proeftijd voorbij is, kan de aanvraag direct van start gaan. Voor internationals die als zelfstandige (ZZP'er) werken, is het proces in 2026 toegankelijker geworden. Waar voorheen drie jaar aan cijfers nodig was, volstaan nu vaak twaalf maanden aan Nederlandse jaarcijfers, mits er een solide trackrecord is in dezelfde branche in het land van herkomst. Banken maken gebruik van gespecialiseerde analisten om buitenlandse belastingaangiftes en jaarverslagen te beoordelen.

Eigen geld en bijkomende kosten

In Nederland kun je in 2026 maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat alle bijkomende kosten, de zogenaamde "kosten koper" (k.k.), uit eigen zak betaald moeten worden.

Voor internationals is het cruciaal om rekening te houden met een buffer van ongeveer 4% tot 6% van de koopsom. Dit dekt de overdrachtsbelasting (tenzij je onder de startersvrijstelling valt), notariskosten, taxatiekosten en de kosten voor hypotheekadvies. In 2026 controleren banken zeer streng op de herkomst van dit eigen geld in het kader van de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme). Als het geld afkomstig is van een verkoop van een woning in het buitenland of een schenking van familie, moeten alle documenten officieel vertaald en verifieerbaar zijn.

De rol van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Veel internationals weten niet dat zij in 2026 ook aanspraak kunnen maken op de Nationale Hypotheek Garantie, mits de woningprijs onder de kostengrens blijft.

De NHG biedt niet alleen een vangnet als je de hypotheek buiten je schuld niet meer kunt betalen, maar geeft je ook een aanzienlijke korting op de hypotheekrente. Voor internationals die van plan zijn om ten minste vijf tot tien jaar in Nederland te blijven, is de NHG een uitstekende manier om de maandlasten te drukken. De voorwaarden voor NHG zijn in 2026 gelijk voor Nederlanders en internationals met een geldige verblijfsstatus voor onbepaalde tijd of als kennismigrant.

Documentatie en vertalingen

Het verzamelen van de juiste documenten is vaak het meest tijdrovende deel voor internationals. In 2026 is het proces grotendeels digitaal, maar documenten uit het buitenland (zoals een bewijs van een studieschuld of een overzicht van lopende leningen in het thuisland) moeten vaak worden voorzien van een apostille of een beëdigde vertaling.

Banken scannen in 2026 internationale kredietregistraties. Het verzwijgen van een lening of een studieschuld in het buitenland kan leiden tot het direct afwijzen van de hypotheekaanvraag wegens fraude. Het is daarom van groot belang om vanaf het eerste gesprek volledig transparant te zijn over je wereldwijde financiële situatie.

Het afsluiten van een hypotheek als international vereist een adviseur die de nuances van internationale verdragen en specifieke bankregels voor niet-ingezetenen kent. Hoewel de markt in 2026 competitief is, zijn de mogelijkheden voor internationals groter dan ooit, mits de administratieve fundamenten stevig staan.

‍