Hoe bevoordelen belastingregels kopers ten opzichte van huurders

In het financiële landschap van 2026 is de discussie over de ongelijkheid tussen huurders en kopers actueler dan ooit. Hoewel de overheid de afgelopen jaren verschillende stappen heeft ondernomen om de woningmarkt te reguleren, blijft het Nederlandse belastingstelsel fundamenteel ingericht op het stimuleren van eigenwoningbezit. Voor een huurder voelt de maandelijkse huurbetaling vaak als een "eindstation", terwijl de koper geniet van een gereedschapskist aan fiscale voordelen die de netto woonlasten drukken en vermogensopbouw versnellen.

In dit artikel analyseren we hoe de fiscale spelregels in 2026 de balans doorslaan in het voordeel van de koper en wat dit onderaan de streep betekent voor je portemonnee.

De Hypotheekrenteaftrek (HRA): De klassieke subsidie

Ondanks de stapsgewijze afbouw van het maximale aftrekpercentage in de afgelopen jaren, blijft de hypotheekrenteaftrek de machtigste pijler van het kopersvoordeel.

• Hoe het werkt: De rente die je betaalt over je eigenwoningschuld mag je in mindering brengen op je belastbaar inkomen in Box 1. In 2026 is het aftrektarief gestabiliseerd op 37,56%.
• Het effect: Als koper betaal je bruto misschien €1.500 aan rente, maar krijg je via de fiscus ruim €560 terug. Een huurder die €1.500 aan huur betaalt, krijgt geen cent terug van de Belastingdienst (tenzij er recht is op huurtoeslag, wat voor middeninkomens in 2026 vaak niet het geval is).

De starters vrijstelling: Een vliegende start

Sinds 1 januari 2026 is de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters onder de 35 jaar een nog krachtigere tool geworden. Met de grens die is opgerekt naar €555.000, besparen jonge kopers direct een enorm bedrag.

• Direct voordeel: Bij de aankoop van een woning van €500.000 bespaart een starter €10.000 (2% overdrachtsbelasting).
• Huurder-contrast: Een huurder die een vergelijkbaar vermogen wil opbouwen, moet dit doen uit zijn netto-inkomen, zonder dergelijke incidentele fiscale meevallers. De overheid "schenkt" de koper hier in feite het startkapitaal dat de huurder zelf bij elkaar moet sparen.

Vermogensopbouw in box 1 versus box 3

Dit is misschien wel het meest subtiele, maar grootste voordeel van de koper. In Nederland maken we onderscheid tussen verschillende "boxen" voor de belasting.

• De koper (Box 1): De waarde van je eigen woning en de bijbehorende hypotheek vallen in Box 1. Hoewel je te maken hebt met het eigenwoningforfait (een bijtelling van 0,35% van de WOZ-waarde), bouw je belastingvrij vermogen op in je stenen. De waardestijging van je huis wordt in Nederland niet belast.
• De huurder (Box 3): Als een huurder besluit om maandelijks €500 te sparen of te beleggen in plaats van af te lossen op een hypotheek, valt dit vermogen in Box 3. Zodra dit vermogen boven de heffingsvrije grens uitkomt, betaalt de huurder een stevige belasting over het (fictieve) rendement.

De "Vermogenskloof": De koper wordt beloond voor het sparen in zijn eigen huis, terwijl de huurder wordt belast voor het sparen op een bankrekening of in aandelen.

De wet hillen en de afbouw van de bijtelling

Vorheen hoefden mensen met een (bijna) afgeloste hypotheek nauwelijks belasting te betalen over hun woongenot. Hoewel de "Wet Hillen" in 2026 verder wordt afgebouwd, blijft het principe staan dat een koper op de lange termijn extreem goedkoop woont.

Wanneer de hypotheek eenmaal is afgelost, vervalt de rentelast volledig. De koper betaalt dan enkel nog het eigenwoningforfait. Voor een huurder stijgen de lasten echter elk jaar door de inflatie-indexatie. De fiscus beschermt de koper tegen deze stijgende lasten door de woningwaarde in Box 1 te houden.

Fiscale stimulans voor verduurzaming

In 2026 is de "groene" koper spekkoper. De belastingregels en bijbehorende subsidies zijn specifiek ontworpen om huiseigenaren te helpen.

• Energiebespaarlening: Kopers kunnen vaak tegen een zeer lage (of zelfs 0%) rente lenen voor isolatie of warmtepompen, waarbij de rente ook nog eens fiscaal aftrekbaar is in Box 1.
• BTW-teruggave en subsidies: Hoewel de BTW op zonnepanelen inmiddels anders geregeld is, blijven er voor kopers talloze ISDE-subsidies beschikbaar. Een huurder is voor verduurzaming volledig afhankelijk van de verhuurder en ziet de besparing op de energierekening vaak gecompenseerd door een huurverhoging.

Vergelijkingstabel: Fiscale voordelen 2026

‍

Regeling                                                       Voordeel voor koper                                Voordeel voor huurder

Hypotheekrenteaftrek                         Ja (37,56% retour)                               Nee

Vermogensbelasting                           Vrijgesteld in Box 1                              Belast in Box 3 (boven grens)

Overdrachtsbelasting                          Vrijstelling tot € 555k                          N.v.t.

Huurtoeslag                                         Nee                                                        Alleen bij laag inkomen

Waardestijging woning                       Onbelast                                                N.v.t.

‍

De "Huurval" en de fiscale scheefgroei

Het grootste probleem in 2026 is de zogenaamde huurval voor middeninkomens. Iemand die te veel verdient voor sociale huur (en dus geen huurtoeslag krijgt) maar te weinig eigen vermogen heeft om te kopen, bevindt zich in een fiscaal niemandsland.

Deze groep betaalt de volle mep in de vrije sector huur, zonder enige belastingteruggave, terwijl hun belastbare inkomen door de hoge huur niet daalt. Een koper met hetzelfde bruto-inkomen heeft door de HRA een lager belastbaar inkomen, wat soms zelfs kan leiden tot hogere zorgtoeslag of kindgebonden budget. De koper wordt dus aan meerdere kanten door het belastingstelsel "geholpen".

‍