Hoe bereken je of je een huis kunt betalen?

De droom van een eigen woning begint niet bij de bezichtiging, maar bij de rekenmachine. In een markt waar de huizenprijzen hoog blijven en de rentevoeten schommelen, is een grondige financiële analyse essentieel. Het gaat er niet alleen om wat de bank je wil lenen, maar vooral om wat jij maandelijks kunt missen zonder dat je levenskwaliteit in het gedrang komt.

Het berekenen van je budget is een optelsom van je inkomen, je schulden, je eigen inleg en de bijkomende kosten. In dit artikel lopen we stap voor stap door het proces, zodat je met een realistisch budget de woningmarkt op kunt gaan.

Stap 1: Je maximale hypotheek bepalen

De eerste factor is je leencapaciteit. Hypotheekverstrekkers in Nederland hanteren strikte regels om te voorkomen dat mensen zich te diep in de schulden steken.

Inkomsten en de woonquote

De bank kijkt naar je bruto jaarinkomen (inclusief vakantiegeld en vaste bonussen). Via de zogenaamde 'woonquote' wordt bepaald welk percentage van het inkomen je aan woonlasten mag uitgeven. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger dit percentage.

Let op: Als je met een partner koopt, telt het tweede inkomen in 2026 volledig mee (100%) bij de berekening van de maximale hypotheek.

De impact van schulden

Schulden hebben een hefboomeffect op je maximale lening, maar dan de verkeerde kant op. Elke euro die je maandelijks aan een schuld betaalt, kun je niet aan een hypotheek besteden.

• Studieschuld: Hoewel de regels voor DUO-leningen zijn versoepeld, telt de maandelijkse aflosverplichting nog steeds mee.
• Consumptief krediet: Een private-leaseauto, een creditcardschuld of zelfs een telefoonabonnement 'op afbetaling' verlagen je maximale hypotheek aanzienlijk.

‍

Stap 2: Eigen geld en 'Kosten koper'

Sinds 2018 kun je in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dit betekent dat je alle bijkomende kosten uit eigen zak moet betalen.

Wat zijn de kosten koper (k.k.)?

Gemiddeld moet je rekenen op 4% tot 6% van de koopsom aan extra kosten. Bij een woning van € 400.000 praten we dus over € 16.000 tot € 24.000 aan eigen geld. De belangrijkste posten zijn:

• Overdrachtsbelasting: In 2026 betalen beleggers de hoofdprijs (10,4%), maar als je de woning zelf gaat bewonen is dit 2%. Ben je onder de 35 en koop je je eerste huis onder de NHG-grens? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor de vrijstelling (0%).
• Notariskosten: Voor de leveringsakte en de hypotheekakte.
• Taxatiekosten: Nodig om de marktwaarde voor de bank vast te stellen.
• Makelaarscourtage: Als je een aankoopmakelaar inschakelt.
• Hypotheekadvies: De kosten voor de adviseur die je lening regelt.

Stap 3: De 'Loan-to-value' en de marktwaarde

Het is een veelvoorkomende valkuil: je biedt € 420.000 op een huis dat voor € 400.000 te koop staat, maar de taxateur stelt de waarde vast op € 405.000. Omdat je maar 100% van de marktwaarde mag lenen, moet je die resterende € 15.000 (het verschil tussen je bod en de taxatie) zelf bijleggen, boven op de kosten koper. Je moet dus altijd een buffer aan eigen geld hebben voor een eventueel 'verbod'.

Stap 4: De maandelijkse betaalbaarheidstest

Dit is de belangrijkste stap. De bank rekent met wat wettelijk mag, jij moet rekenen met wat voor jou comfortabel is.

Bruto versus Netto

De bruto maandlast is het bedrag dat de bank incasseert. Omdat de hypotheekrente in veel gevallen aftrekbaar is van de belasting (HRA), zijn je netto maandlasten lager.

• Annuïteitenhypotheek: Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dit vooral uit rente, aan het eind vooral uit aflossing.
• Lineaire hypotheek: U lost elke maand evenveel af. Je lasten zijn in het begin hoog, maar dalen gedurende de looptijd.

Vergeet de overige woonlasten niet

Wonen is duurder dan alleen de hypotheek. Als eigenaar krijg je te maken met kosten die je als huurder niet had:

1. VVE-bijdrage: Als je een appartement koopt (gemiddeld € 150 - € 300 per maand).
2. Opstalverzekering: Verplicht voor je hypotheek.
3. Gemeentelijke belastingen: OZB (Onroerendezaakbelasting) voor eigenaren is hoger dan voor huurders.
4. Onderhoudsreserve: De vuistregel is om jaarlijks 1% van de woningwaarde opzij te zetten voor onderhoud (schilderwerk, dak, cv-ketel).

Stap 5: Een voorbeeldberekening

Stel, je hebt een gezamenlijk bruto jaarinkomen van € 85.000.

• Maximale hypotheek: Circa € 380.000 (afhankelijk van de rente).
• Woningprijs: € 375.000.
• Benodigd eigen geld: 5% k.k. = € 18.750.
• Maandlasten (Annuïtair, 4% rente): Bruto circa € 1.815. Na belastingteruggave netto circa € 1.450.

Vraag jezelf af: blijft er na die € 1.450 + € 400 (GWL/Verzekeringen/Belastingen) = € 1.850 per maand genoeg over voor boodschappen, vakanties en je hobby's?

Eindoordeel: Blijf realistisch

Een huis kopen is een emotioneel proces, maar de berekening moet puur rationeel zijn. Zorg dat je niet 'thuis-arm' wordt: een prachtig huis hebben maar geen geld meer overhouden om een kop koffie buiten de deur te drinken.

Tips voor succes:

1. Vraag een 'hypotheek certificaat' aan: Veel adviseurs doen dit gratis. Het laat verkopers zien dat je jouw financiën hebt gecheckt.
2. Houd rekening met de toekomst: Heb je plannen voor gezinsuitbreiding of wil je minder gaan werken? Bereken dan of de lasten dan nog steeds draagbaar zijn.
3. Bouw een buffer: Koop niet tot je allerlaatste euro. Er zijn altijd onvoorziene kosten bij het inrichten of verhuizen.

‍